RENTALBILITY. EL ALGORITMO INMOBILIARIO QUE TE HARÁ LA VIDA MÁS FÁCIL.

Elegir el inmueble en el cual invertir no es tarea fácil. 

El mercado evoluciona, las zonas proliferan o se empobrecen y las circunstancias cambian.  

Decidir dónde, cuándo y cómo son variables fundamentales a tener en cuenta si deseas rentabilizar tu inversión. 

Hasta ahora la forma más segura de saber si el inmueble es una buena compra o no para el inversor es realizar de forma manual una gran cantidad de cálculos basados en suposiciones y/o investigación individual. 

El método puede ser fiable si adquieres los datos correctos y necesarios, pero el tiempo invertido igual te hace perder la oportunidad de mercado frente a otro inversor más ágil.  

Nuestro propósito se basa justamente en facilitar esa información al momento para que el inversor pueda tomar su decisión de forma asertiva y maximizando el beneficio.  

Así nació nuestro algoritmo “Rentalbility”. 

¿Qué es Rentalbility? 

Es una metodología que calcula el ROI tomando en consideración las variables relevantes y datos del mercado para ofrecer un resultado más fiable en tiempo real democratizando el acceso a la inversión en la vivienda.  

En otras palabras, la herramienta trabaja y realiza todos los cálculos para ofrecerte en base a datos reales la rentabilidad estimada de cada inmueble, para que el inversor pueda decidir de forma ágil y segura si le interesa la propiedad o no.  

¿Cómo funciona? 

Nuestra metodología se basa en un conjunto de modelos de predicción utilizando avanzados algoritmos de Machine Learning (Aprendizaje Automático).   

¿Cómo trabajamos esos datos?  

Seguimos la metodología SEMMA de minería de datos elaborada por el SAS Institute para desarrollar nuestro modelo, que se basa en:  

  • Muestrear. 
  •  Depurar y Explorar estadísticamente.  
  • Transformar (enriquecer la base de datos).  
  • Modelizar.  
  • Evaluar el modelo. 

La parte de modelización es la más compleja de todas, entrenamos más de 200 modelos y utilizamos 5 algoritmos distintos de Machine Learning para llegar a un modelo final, que maximiza el “Coeficiente de determinación” y minimiza la tasa de error. 

La fase final de evaluar el modelo es especialmente importante, porque es la que nos proporciona fiabilidad y seguridad en nuestra metodología. 

Con esto, la herramienta elabora los resultados y los lanza a la plataforma, de forma que el usuario puede ver en tiempo real y de forma fiable la información relacionada con el inmueble.  

La rapidez y automatización de los datos permite, además, crear diferentes escenarios de inversión, para obtener toda la información necesaria y decidir en base a sus criterios sobre la posible inversión.  

¿Qué beneficios tiene?  

Sin duda han quedado resaltados a lo largo del artículo, pero os dejamos un breve resumen de ellos:  

  1. Agilidad en la toma de decisiones sobre la inversión inmobiliaria.  
  1. Fiabilidad en los cálculos al estar basados en datos de mercado actuales y en un modelo de Machine Learning. 
  1. Democratización del acceso a la inversión. No hace falta tener un conocimiento exhaustivo del mercado ni de la zona para poder invertir ya que los cálculos te los facilita la plataforma. 
  1. Comodidad. Dentro de la plataforma tienes toda la información necesaria sobre el valor de la inversión. 
  1. Información veraz sobre las propiedades a invertir. La información está basada en Data y por tanto no condicionada a ningún tipo de acuerdo preferencial. 

En definitiva, tecnología al servicio de los inversores.

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

¿QUÉ NOS DEPARA EL 2021 EN EL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL?

Ebook Informe mercado inmobiliario residencial realizado por Seven Percent. Descárgatelo gratis haciendo click en la imagen.

Comienza el año y hacer análisis de lo sucedido anteriormente nos ayuda a enfocar mejor este 2021. 

¿Qué ha sucedido en estos 12 meses y cómo ha afectado al sector inmobiliario? 

La aparición del Covid-19 es sin duda lo más relevante a nivel mundial y por ende, también ha tenido su impacto en nuestro sector, no ha sido el único factor pero sí un desencadenante de la situación actual. 

Tras la lenta crecida que se percibía ya en febrero y el parón que hubo de marzo a julio, nos encontramos que al cierre de octubre el total de transacciones de compra venta de vivienda libre representa una disminución acumulada del 21% respecto al 2019. 

Pero esto no significa que en promedio, el precio medio de la vivienda no haya crecido, si no que lo ha hecho  un ritmo más lento del esperado ya que la crisis sanitaria ha afectado obviamente de alguna manera a la económica.  

La modalidad de alquiler también se ha visto afectada tras los cambios de hábitos (aunque sea por obligación) de los ciudadanos; priorizando ahora el alquiler tradicional al turístico.  

No debemos perder de vista la normativa sobre el precio del alquiler y la ley antidesahucios, que afectarán de forma considerable la regulación de la vivienda de alquiler, desde Seven Percent, os mantendremos al día de todas las novedades y cambios al respecto.  

¿Cómo vemos por tanto el 2021? 

En informes basados en el departamento de análisis de BBVA y CaixaBank apuntan a una recuperación después del verano pero sin bajar la guardia a la elevada incertidumbre sobre la evolución de la pandemia y la lenta recuperación de la demanda extranjera. 

Así pues, somos optimistas pero analistas y por tanto iremos informando y actualizando de la evolución conforme el mercado lo requiera.  

Aquí os dejamos el ebook con el análisis más extenso, datos gráficos y la actualización de las leyes mencionadas a día de hoy para que profundicéis en el tema y abordéis este 2021 con nuevas inversiones rentables. 

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

TODO LO QUE DEBES SABER PARA SACAR EL MÁXIMO PARTIDO A NUESTRA PLATAFORMA.

Como inversores inmobiliarios seguro que muchas veces os encontráis con una gran cantidad de información desordenada, sin estructura clara o simplemente que no diferencia entre propietarios, inquilinos o inversores , y que por tanto no se ajusta a vuestros intereses.  

En Seven Percent hemos creado esta plataforma para ti, que eres inversor.  

Esta herramienta es interesante para ti si: 

  • Ya eres un inversor consolidado y buscas nuevas oportunidades.  
  • Tienes unos ahorros y quieres invertirlos en bienes raíces para que te aporten una rentabilidad anual. 
  • Eres inversor y necesitas acceso a información transparente, neutral y al instante para decidir sobre tu próxima inversión. 

Como miembro de nuestro club de inversores, vamos a ofrecerte mucha información, basada en Data Science, que te permita tomar, de la manera más neutral posible, la decisión de invertir sobre un inmueble u otro.  

Una herramienta que trabajará por ti los datos, calculará en función de tus intereses y te mostrará los resultados optimizados a tu búsqueda en cuestión de segundos. 

¿Y cómo haremos eso? Gracias a nuestro algoritmo Rentalbility, que utiliza información de mercado para calcular el precio del alquiler y la potencial rentabilidad del inmueble, e integral uso de big data, que nos aporta información relevante acerca de las zonas. 

¿Y tú como inversor cómo puedes sacarle el máximo partido? Atento a las siguientes funcionalidades:   

  1. Regístrate y elige la zona donde te gustaría invertir. 

Entra en https://sevenpercent.es/signup y regístrate en la plataforma para poder acceder a todo el inventario sin límites. Una vez registrado especifica la ciudad donde te gustaría invertir (actualmente tenemos disponible toda la provincia de Valencia y en breve estará Alicante y Castellón). Si deseas inmuebles de otra ciudad en concreto puedes registrarte y te avisaremos cuando incorporemos tu provincia a nuestro inventario.  

  1. Ordena tus prioridades  

¿Hay algún factor de ellos que vaya a determinar de forma clara tu inversión? 

Verás 3 opciones:  

Los más rentables – ¿Le das valor a la rentabilidad por encima de todo? Ordena los inmuebles por esta variable y te aparecerán las mejores oportunidades primero.  

Los más baratos – Es posible que sea tu primera inversión y la realices con unos ahorros adquiridos en este tiempo, por tanto la prioridad puede ser ver primero los inmuebles más económicos para ir haciéndote una idea 

Los de mayor precio – Puede que ya busques una inversión más fuerte y competir en un mercado con un público más específico de mayor nivel adquisitivo.  

  1. Utiliza los filtros para segmentar el tipo de inmueble.  

¿Buscas algo muy concreto? Si ya tienes una idea sobre cómo quieres utilizar esa inversión, y prefieres pisos de 2 habitaciones frente a otros, o buscas inmuebles sólo con garaje, balcón… puedes utilizar los filtros para definir aquellos parámetros que sabes con certeza que te interesan en cada búsqueda e incluso delimitar el precio mínimo y máximo en el que te quieres manejar, y si no lo tienes claro, ¡no pasa nada! no marques nada y deja que la plataforma te ofrezca y te recomiende las mejores oportunidades.  

  1. Detalle de la propiedad 

¿Te ha llamado la atención algún inmueble en concreto? ¡genial! Accede a todos los detalles de la vivienda: fotos, metros cuadrados, número de habitaciones, ubicación.  

  1. Calculadora de Rentabilidad 

Uno de los elementos que más te va a facilitar tu inversión es la creación de diferentes escenarios para validar tus hipótesis como inversor.  

¿Qué pasaría si en lugar de poder alquilarlo por el precio recomendado lo alquilo por 100€ menos?  

¿Cómo repercute ese descenso del precio de alquiler en mi rentabilidad? ¿y en los flujos de efectivo esperados? 

¿Y en caso contrario?  

Desliza la barra por los diferentes parámetros para modificar los importes, o si te resulta más cómodo cámbialos a mano en la casilla delimitada.  

Nuestro algoritmo se pone a trabajar y te da de forma automática los nuevos cálculos de rentabilidad y retorno del primer año.  

Así de sencillo y fácil, no tendrás que utilizar herramientas adicionales ni exportar datos a otros documentos. Trabaja tus variables dentro de la misma plataforma y verás los resultados al momento.  

  1. Información del entorno. 

Además de toda la información que has podido valorar hasta ahora, te mostramos de manera adicional, la comparativa de precios y rentabilidad de la zona para ayudarte a valorar mejor el inmueble.  

¿Por qué es importante esta información?  

Como sabemos el primer paso para una buena compra es su precio. Y para saber si es el mejor, deberás conocer cuándo un inmueble es más barato (o caro) que otros inmuebles similares dentro de la misma zona.  

Por otro lado, como siempre querrás hacer la mejor inversión posible, sabrás con esta información que te aportamos qué rentabilidad bruta se está obteniendo del alquiler en la zona en concreto. 

Observando estos dos datos, te aseguras la mejor compra posible (la mejor rentabilidad de la zona y el mejor precio de la zona para inmuebles similares). 

Nuestra sugerencia es que no descartes ningún inmueble solo porque a priori estos números no sean favorables.  Usa nuestra calculadora para simular escenarios.  Recuerda que en este sector, ¡siempre hay margen de negociación! 

Fácil ¿verdad? 

Esperamos que puedas sacarle el máximo rendimiento a nuestra plataforma y por supuesto si te interesa cualquier inmueble tan sólo debes rellenar el formulario que aparece en la ficha de la propiedad o escribirnos a info@sevenpercent.es.  Estaremos encantados de resolver cualquier duda. 

Tu próxima inversión está aquí, únete a nuestro club de inversores ya y disfruta de todo lo que la tecnología puede hacer por ti. 

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

Criterios para invertir en vivienda para alquilar

Tras decidir invertir en una vivienda para alquilar y seleccionar la ciudad donde mayor oportunidad has visto, viene la toma de decisiones respecto al propio inmueble de inversión.  

¿Cuáles son las variables que influyen en el éxito de alquiler de una vivienda?  

Si bien es cierto que algunas se pueden considerar más personales según el tipo de inversor que seas, trataremos de forma neutra las opciones para poder ayudarte a tomar la mejor decisión en función de tus intereses.  

Estas son las 6 Variables que influyen en el alquiler de una vivienda y que vamos a analizar:  

  • Tipología (Chalet o piso) 
  • Precio  
  • Accesibilidad (ascensor) 
  • M2 / Distribución 
  • Zona 
  • Estado 

1. Tipología ¿Chalet o piso? 

Tras el boom de los chalets debido a la situación vivida por el Covid-19, se podría pensar que ha habido un cambio de tendencia en el mercado. No obstante, se ha constatado que dicho auge en este tipo de inmuebles se centra más en particulares que desean una vivienda para toda la vida y no como inversión, por tanto nos centraremos en el análisis de los inmuebles categorizados como “pisos”.  

2. Precio 

Ya sabemos que invertir es cuestión de rentabilidad.  Y para obtener una buena rentabilidad, debes empezar por un buen precio.  Comparar el precio con el de propiedades similares en la zona para asegurar que es una buena compra, es una práctica muy recomendable.  

Todas las propiedades que te mostramos en nuestra plataforma incluyen este análisis comparativo de precios, así como la rentabilidad potencial vs. La rentabilidad promedio de la zona para una mayor orientación.  

3. Accesibilidad al inmueble (Planta / Con ascensor o sin ascensor) 

A nivel comodidad de usuario está claro que siempre será mejor con ascensor que sin él, pero estamos analizando en términos de rentabilidad y por tanto, la percepción varía.  

En el caso de las plantas bajas, con o sin ascensor no influye ni para el inversor ni para el inquilino.  

Nos empezaremos a plantear dudas a partir de la planta 1ª 

  • Según los expertos entre la 1ª y  3ª planta sin ascensor la demanda no varía y se alquilan igual de rápido.  
  • A partir de una 4ª planta sin ascensor deberás encontrar un equilibrio entre el tiempo en que puedes tardar en alquilarlo y el precio que se puede pedir.  
  • A partir de una 5ª, la diferencia se hace evidente.  

4. Metros cuadrados del inmueble.

En este apartado tendremos en cuenta 2 variables:  

  • Nº de habitaciones que dispone el inmueble. 
  • Distribución.  

Número de habitaciones y rotación de inquilinos 

La pregunta que debes hacerte es: ¿Buscas un alquiler estable a lo largo del tiempo? ¿o no te importa la rotación de inquilinos?  

En función de la respuesta valorarás el potencial de cada inmueble.  

Veamos cómo puede afectar:  

  • Alquiler estable– El perfil del inquilino estará enfocado al público familiar que busca un hogar donde crecer. Lo mejor para ello serán pisos de 3 habitaciones y amplio que permita que una familia se desarrolle a lo largo de los años. En este caso, El riesgo es menor, pero la oportunidad de ajustar el precio del alquiler al mercado también. 
  • Alta rotación de inquilinos Suelen estar enfocados a un público estudiante, cuya permanencia suele ser anual. Pisos de 2 o 3 habitaciones que puedan ser compartidos. La rotación es alta, hay más riesgo de deterioro y posibilidad de tener el piso vacío; a cambio, se puede ajustar el precio del alquiler con mayor frecuencia y la inversión en mobiliario suele ser menor. 
  • NUESTRA RECOMENDACIÓN: La mejor opción y las inversiones más populares giran en torno a pisos de 2 habitaciones que permitan un flujo de inquilinos de entre 3 a 5 años, hasta que cambien sus circunstancias personales o decidan invertir en su propio hogar. 

Distribución 

En caso de querer alquilar por habitaciones o buscar más potencial en un nicho de mercado como el público de familias numerosas, deberás fijarte en la distribución del inmueble.  

Si es posible, consigue los planos.  Observa si hay salones grandes a los que quizás se les pueda reducir el tamaño y obtener una habitación adicional.  Por supuesto, haz primero tus números. 

5. Zona 

La tipología de inquilino afectará directamente a la zona donde invertir.  

Existen zonas más propicias para alquilar a estudiantes universitarios, a jóvenes o a familias.  

En general, las zonas residenciales o céntricas son las más alquilables. Sin embargo, fijarse en una buena conexión en transporte público es siempre una buena opción, además de cercanía a servicios, supermercados y otros. 

En nuestro último post hacíamos un análisis de las mejores zonas para invertir en compra para alquilar en la Ciudad de Valencia, observando una variedad en los tipos de zona. 

6. En buen estado o a reformar 

Comprar un piso a reformar puede tener grandes rentabilidades.  Realizar una pequeña reforma en algunos casos supone el incremento de un 20% o 30% de valor a la propiedad, mientras que una reforma integral en caso de pisos inutilizados, puede incluso duplicar su valor.   

Sin embargo, quien hace este tipo de inversiones debe ser consciente del riesgo que conlleva hacerlas si toca un mercado bajista – como el actual – , pues en el caso de que no consiga ponerlo en alquiler rápidamente, lo que tiene es una fuerte inversión perdiendo valor.  Además, para sacarle auténtica rentabilidad es mejor contar con los recursos para hacer las reformas a bajo coste. 

Por otro lado, al comprar un piso en buen estado y listo para ocupar, sabemos que será más rápido alquilarlo.  Por supuesto, no sacaremos la rentabilidad que potencialmente sacaríamos en el otro escenario. 

CONCLUSIÓN

Como conclusión indicaros que lo principal es saber qué uso le quieres dar al inmueble y a partir de ahí realizarte escenarios.  Nuestro algoritmo hace los números para que cada inversor encuentre la propiedad que más se ajuste a su perfil.

¿Quieres que te ayudemos a tener claros tus criterios antes de buscar? 

Escríbenos a info@sevenpercent.es para programar una sesión de asesoría gratuita y sin compromiso y que puedas encontrar, más fácilmente, tu próxima inversión en segundos. 

Las mejores zonas para invertir en Valencia

Sabemos que los dos factores más importantes a tener en cuenta para cualquier tipo de inversión son la seguridad y la potencial rentabilidad.  Mientras menor sea la seguridad – es decir, mayor el riesgo – mayor será la rentabilidad que podemos esperar. 

Por qué es más rentable invertir en bienes raíces.

En este blog ya os hemos hablado del gran diferencial que hay entre invertir en bienes inmuebles, un sector con un nivel de seguridad bastante alto y una rentabilidad promedio del 7-8% bruto*, e invertir por ejemplo en fondos a plazo fijo, con una rentabilidad del 1,4% anual en el mejor de los casos, o en bonos del Estado Español, una inversión muy segura, pero con una rentabilidad a 10 años que supera escasamente el medio punto porcentual (0,057% al publicar este artículo). 

*( Dato estimado en compra para alquiler de largo plazo en promedio a nivel nacional en el tercer trimestre de 2020  (estimamos algo más de 6% neto antes de impuestos).

La rentabilidad de la compra de viviendas para alquilar es mucho mayor y el nivel de seguridad muy alto.  Existen opciones quizás más rentables, pero a la vez más arriesgadas, por lo que éste es un tipo de inversión que recomendamos para un perfil conservador. 

Factores para determinar la mejor zona de inversión.

Sin embargo, una vez que hemos decidido este tipo de inversión nos surge la siguiente gran pregunta: ¿en qué zona es mejor invertir? 

Para decidir dónde, es evidente que tenemos que analizar muchos factores, como pueden ser: disponibilidad de servicios y transporte, cercanía a hospitales, colegios, universidades, centros de trabajo, playas o lugares que puedan atraer el tipo de inquilinos que buscamos, entre muchos otros.   

Por otro lado, la cercanía a nuestro lugar de residencia facilitará la gestión del alquiler, pero este es un servicio que se puede subcontratar con profesionales, y si la rentabilidad es suficientemente alta, vale la pena salir un poco de la zona de confort y buscar estas inversiones rentables donde estén.  

Y aunque, como decimos, existen muchos factores a tomar en cuenta, que iremos desglosando en posts posteriores, creemos que los tres factores clave son: precio, rotación y rentabilidad de la zona. 

El precio será la principal variable, ya que vendrá condicionado por el presupuesto del que dispones.

La rotación está determinada por la inmediatez con la que se alquila la vivienda tras salir al mercado. Evidentemente, mientras más rápido suceda esto, más nos interesará comprar para alquilar en esa zona.  Este factor incorpora ya de alguna forma todos los factores cualitativos mencionados líneas arriba (si hay demanda y es una “buena zona”, se alquilará rápido). 

La rentabilidad nos la da el precio que se puede cobrar por alquiler vs. el precio de venta.  Mientras más se cobre en promedio con relación al precio de venta promedio, mayor será la rentabilidad. 

Rentabilidad y rotación esperada por barrios.

Saber cómo de rápido se puede alquilar un piso es importante y, sin pretender que sea una lista exhaustiva, queremos compartir con vosotros información acerca de algunas de las zonas preferidas por inversores en el municipio de Valencia, ciudad con alguna de las rentabilidades más altas de España. 

Zonas universitarias.

Las zonas de estudiantes suelen tener alta rotación, son pisos que se alquilan bien y muy rápidamente. Algunos de los barrios preferidos por los jóvenes universitarios para vivir son, por ejemplo: 

L’illa Perduda, Ciutat Jardí, L’Amistat, San José y La Carrasca, en el distrito de Algirós, con una rentabilidad promedio superior al 6%. 

Benimaclet y Camí de Vera en el distrito de Benimaclet, con una rentabilidad promedio superior al 7%. 

Exposició, Mestalla, Jaume Roig y Ciutat Universitaria en el distito de Plá del Real, por encima del 5% bruto. 

Malilla y En Corts, en el distrito de Quatre Carreres, rondando el 7% 

Zonas con perfil más adulto y mayor poder adquisitivo.

Debemos mencionar también otros barrios muy demandados, pero cuyo público objetivo son jóvenes un tanto mayores y con un mayor poder adquisitivo.  En estos barrios el precio de la vivienda es un poco mayor, pero encontraremos también alta rotación y rentabilidad.  Nos referimos, por ejemplo, a Russafa, en el distrito de L’Eixample, o El Carme, en Ciutat Vella, ambos famosos por su vida nocturna, terrazas y, en el caso de El Carme, oferta cultural.  En ambos casos, la rentabilidad promedio está por encima del 5%. 

El Cabanyal – El Canyamelar, en el distrito de Poblats Maritims, Valencia, fue en el año 2019, de acuerdo a Fotocasa, el barrio más rentable para comprar para alquiler de largo plazo en toda España, con una rentabilidad media de 8,2%.  Se trata de una zona cercana al puerto de Valencia.  Su ambiente joven y buen acceso a las zonas de universidades lo hacen un lugar muy deseado por los jóvenes para alquilar. 

Zonas económicas.

Dentro del municipio de Valencia las propiedades más baratas para invertir y con una alta rotación en alquiler las encontramos en el distrito de Rascanya (barrios de Torrefiel y Els Orriols). Son barrios que, a día de hoy, tienen una gran población inmigrante, y la rentabilidad promedio que podemos encontrar es cercana al 8%. 

En estas zonas y en otras se pueden encontrar también propiedades que ofrecen por encima del 10% de rentabilidad bruta, incluso después de hacerles alguna reforma.  También tenemos zonas muy buscadas y con excelentes precios y altas rentabilidades dentro de la zona de influencia de Valencia, conectadas por metro o con buenas conexiones por carretera. 

En cualquiera de estas zonas es difícil asegurarse una buena oportunidad.  Los inversores experimentados están al acecho y lo saben.  En Seven Percent te queremos ayudar a que tú encuentres tu mejor oportunidad de inversión en segundos. 

¿Te animas?  Accede ya a nuestro buscador de oportunidades. 

¿Invertir en inmuebles ahora o esperar?

El 2020 está siendo un año difícil para la economía mundial y, por supuesto, muy malo para la economía Española. Muchas personas ya han perdido su trabajo y otras tantas han sido afectadas por los ERTES, a la espera de un predecible final en las listas del paro. 

Se especula que esta situación, que desde luego está haciendo crecer la preferencia por la vivienda en alquiler, hará caer aún de manera importante el valor de la compraventa de viviendas, cuyo descenso se inició desde el inicio de la pandemia.

Nos encontramos entonces ante un grupo importante de inversores, personas con ahorros y que mantienen su poder adquisitivo a pesar de esta situación, que están esperando a que los precios caigan aún más, antes de invertir, para intentar asegurarse “el mejor precio posible”.  

En este post analizaremos si vale la pena esperar y cuáles son las posibles consecuencias de esta decisión.

La caída de los precios en la compra venta de inmuebles.

La gran pregunta que todos se hacen es ¿en qué momento tocan fondo los precios de la vivienda?  Y la respuesta es: no se sabe.  

Si analizamos el comportamiento del precio de la vivienda en el pasado, no hay un momento exacto y preciso en el que el precio cae. Son períodos oscilantes en los que incluso hay leves subidas y de repente, toca fondo y empieza a subir de nuevo.

La regla que siempre se cumple es que, tarde o temprano, la vivienda recupera su valor.  Y quizás sea ese el mensaje más importante.

¿Dónde está el riesgo real de la inversión?

En un análisis reciente de REMAX, no se prevé una caída de los precios superior al 10%, estando situada más cerca del 5% las viviendas situadas en zonas urbanas o chalets. Por otro lado, el precio ya tiene descuentos importantes con respecto a lo que era antes de la aparición del COVID-19.

No olvidemos como hemos citado anteriormente, que prever el momento exacto en que el valor de la vivienda pueda tocar fondo, es prácticamente imposible, pero todo buen inversor también sabe que el valor de la vivienda siempre se recupera. 

El riesgo de pérdida real lo tienen aquellas personas que se dediquen a hacer inversiones inmobiliarias de corto plazo, como el llamado fix & flip (o compra-reforma-vende).  En este tipo de transacciones sí podría el inversor verse en un escenario en el que su inversión pierde valor mientras realiza las reformas y no está en posición de realizar una venta favorable al terminar el proceso.

Comprar para alquilar. Un ejemplo gráfico.

Sin embargo, si lo que realizamos son inversiones de largo plazo, en las que nuestro patrimonio está generando flujos de efectivo mientras los precios fluctúan, una buena compra es una buena compra.

Vamos a graficar un poco este escenario: Veamos un ejemplo 

Año 0 (ahora): Adquirimos una propiedad, cuyo valor de mercado es de 100.000 €, por 90.000 € y la ponemos a alquilar a 650 € mensuales, obteniendo una rentabilidad bruta del 8,7% y un flujo de efectivo neto de 570 € mensuales (ya hemos generado 6.840 € en un año).

Año 1: Asumimos que esa propiedad hubiese perdido 10% del valor.  Podríamos decir que hemos “perdido” 9,000 € (calculamos sobre el precio negociado).  Descontando el flujo generado, de 6.840 €, hemos “perdido” 2.160 €.

Debemos matizar también que la caída futura del precio es una suposición y que, en cualquier caso, estamos adquiriendo una propiedad en la cual dicha caída ya está incorporada.  Eventualmente, además, la propiedad recuperará su valor y, mientras tanto, hemos generado ingresos pasivos. Mostramos a continuación un par de gráficos, en los que comparamos la evolución del precio de compraventa de la vivienda en España desde el año 2006 con la evolución del precio del alquiler en el mismo período.  Como se observa, el precio de compraventa sufre una caída más o menos pronunciada a partir de la crisis de 2008, tocando fondo alrededor de 2014 y manteniéndose o incluso subiendo moderadamente desde entonces.  Este escenario por supuesto varía mucho de una ciudad a otra.  Mientras tanto, el precio de alquiler se mantuvo durante los primeros años de la crisis para después subir, mantenerse otra vez, y subir otra vez, con una pendiente muy pronunciada.

Fuente: Idealista. Evolución del precio de la compraventa.
Fuente: Idealista. Evolución del precio del alquiler.

El coste de oportunidad

Para nosotros, éste es el punto más importante.  Las buenas oportunidades aparecen y se las llevan rápidamente quienes son conscientes de todo esto que estamos explicando.

Si a los números que ya hemos hecho le agregamos la rentabilidad que no estamos obteniendo, entenderemos el escenario completo.  

Volvamos al ejemplo anterior.  Decíamos haber “perdido” 2.160 € en el primer año.  La realidad es que, guardando en el banco a plazo fijo los 90.000 € que no invertimos (digamos a 1,4%) habríamos obtenido 1.260 € de beneficio, contra los 6.840 € de ganancia al realizar la inversión.  En realidad, en ese año hemos perdido entonces (o dejado de percibir) 5.580 € vs. un teórico ahorro de 9.000 € al que, incluso asumiendo que sucediese, en 2 años le habremos dado la vuelta.

Mientras tanto, otros inversores están ya construyendo su patrimonio y disfrutando de los ingresos pasivos.

Recomendación final

Insistimos en que una buena compra es fundamental:

– Busca adecuadamente.

– Asesórate con respecto a las zonas de mayor movimiento. 

– Programa rápidamente tu visita.

– Negocia el mejor precio posible. 

En estos momentos los propietarios están muy dispuestos a negociar. 

Empieza a obtener tu libertad financiera ahora mismo.

Encuentra tu oportunidad rentable, compara y calcula en https://sevenpercent.es.  ¿Dudas? Contáctanos a través del formulario disponible en la información de la propiedad. Nosotros te asesoramos en todo lo demás; nuestra plataforma está diseñada sólo para inversores como tú. Llega antes que nadie a las mejores oportunidades del mercado inmobiliario.

Primeros pasos para tu inversión en España desde el extranjero

España es, por su estabilidad jurídica y monetaria, por su oferta de vivienda de alquiler insuficiente para una demanda creciente, y por sus precios de la propiedad aún por debajo de otros países Europeos, un destino ideal para aquellos que piensen en el ladrillo como forma segura y rentable de inversión, se encuentren donde se encuentren.

Tanto si estás pensando en invertir por primera vez como si ya posees alguna vivienda, te recomendamos que leas detenidamente este artículo donde te aclaramos algunas de las claves a tener en cuenta a la hora de invertir en España si vives en el extranjero

Lo primero que tendrás que tener en cuenta es qué tipo de inmueble estás buscando y cuál será su fin. Esto determinará muchas otras decisiones como la provincia o inversión a realizar.

Ya os hablamos en un artículo anterior de los modelos de éxito en compra para alquiler, así que una  vez decidida la tipología habrá que ver cual es la oferta y la demanda por ciudades. 

Según el informe de Tinsa el valor de la vivienda está en descenso, por lo que es un buen momento para comprar y alquilar. Producto de la situación de pandemia que estamos viviendo, experimentamos un aumento de las familias que escogen la opción de vivir de alquiler frente a la de aventurarse y acceder a una vivienda en propiedad, propiciado en muchos casos por la imposibilidad de hacer frente al desembolso que ello supone.

Respecto a las ciudades donde invertir, a priori podría parecer obvio que las mejores zonas sean Madrid y Barcelona, por el volumen de habitantes y por ser las economías más grandes del territorio nacional, pero no hay que perder de vista Valencia, cuyo crecimiento y expansión está en auge, considerándose una de las ciudades con más proyección de desarrollo. Su PIB es de 115.456M.€ euros, lo que la sitúa como la 4ª economía de España por volumen de PIB. En cuanto al PIB per cápita, que es un buen indicador de la calidad de vida, en Comunidad Valenciana en 2019, fue de 23.094€ euros, frente a los 26.430€ euros de PIB per cápita en España. De hecho, diversos estudios señalan a El Cabanyal – El Canyamelar, en el distrito de Poblats Marítims (València) como el barrio más rentable para invertir en compra para alquilar en España, con una rentabilidad bruta promedio por encima del 8%.

Ya  tenemos claro entonces que la oportunidad existe. ¿Qué nos hace falta a continuación? 

Un paso fundamental y que suele frenar la inversión a distancia es todo el tema burocrático que conlleva, así como la “imposibilidad” de estudiar in situ la vivienda. 

Puede que el hecho de no visitarla físicamente no sea un obstáculo para ti, pero el potencial de la zona, los servicios del entorno, el nivel adquisitivo del barrio, así como la media de alquiler y tipo de vecinos es información fundamental para un inversor – quizás no tanto para una persona que compra para establecer su residencia – y que por desgracia no se suele encontrar tan fácilmente. 

Tener acceso a una herramienta con esta información es lo que un inversor a distancia necesita. Una búsqueda de inmuebles objetiva, con un cálculo real y al momento de la rentabilidad bruta del propio inmueble calculado en base a data científica con pronósticos de precios de alquiler y con la oportunidad de generar escenarios para una mejor negociación de cara al adquisición final de la propiedad. 

En definitiva, poner la tecnología y el conocimiento del sector en sus manos para que solo tenga el trabajo de tomar la decisión adecuada y obtener sus frutos en el futuro. 

Seven Percent te ofrece la información que necesitas.  Calculamos la rentabilidad de las viviendas disponibles y te ayudamos a llegar antes a ellas.  Si quieres invertir en España ponte en contacto con nosotros.  Nuestra herramienta te ayudará a encontrar tu mejor inversión y nuestro equipo te ayudará con el resto.

¿Comprar para alquilar? Los modelos de éxito.

Tras muchas comparaciones y opciones de inversión, y teniendo en cuenta la incertidumbre que vivimos en estos días, la inversión más segura está en el sector inmobiliario residencial. Comprar una vivienda y sacarle la mayor rentabilidad posible es el mejor plan de futuro para vivir de ingresos pasivos. 

Modelos de inversión inmobiliaria de éxito. 

Una vez tomada la decisión debes saber que existen diferentes modelos de inversión inmobiliaria según el nivel de riesgo y rentabilidad.  Aquí te mencionamos los más comunes y te explicamos brevemente en qué consiste cada uno:  

Compra de propiedades para alquilar – Es la más habitual. Nos aporta un flujo estable de dinero sin mayores sobresaltos.  

Compra de terreno para construcción de vivienda y su comercialización – Generalmente gran parte de la rentabilidad depende de los costes del terreno y la adecuación de las viviendas al entorno. Puedes obtener mayor retorno pero la inversión y el riesgo es mucho mayor, además de la espera de tiempo.  

Inversión en nuda propiedad – Aquí el riesgo es bajo pero el factor tiempo es crítico ya que depende de la estancia del propietario actual. 

Fix & Flip – Popularizado por el mercado norteamericano. Viviendas que generalmente se prefieren en estados deficientes o al menos con cierta capacidad de adecuación o transformación. Se suele comprar la propiedad por debajo de mercado (barata) y con prestaciones escasas, y mediante una rápida reforma la adecúas a un segmento medio o medio-alto y la revendes en el menor tiempo posible. Importante tener un buen conocimiento del estado de la vivienda y de las opciones de reforma así como el gasto que supone realizarla para que posteriormente puedas recuperar la inversión. 

Compra para alquiler vacacional – Se intenta pagar lo menos posible para poder reformar y que resulte altamente atractivo en los portales online de alquiler vacacional. La rentabilidad vendrá condicionada por la estacionalidad de los meses de alquiler, debes hacer tus cálculos en base a esto y en base a la posible desocupación en algunas estaciones del año. A día de hoy y dadas las circunstancias que nos rodean con la pandemia, es un sector bastante afectado. 

En Seven Percent estamos enfocados en asesorar a quien compra para alquilar y todos nuestros cálculos están basados en este tipo de inversión a día de hoy.  Sin embargo, para cualquier inversión inmobiliaria, sea del tipo que sea, hay un factor determinante y común en todas ellas, que es lo que los expertos denominan, “una buena compra” .

La demanda de vivienda de alquiler en nuestro país ha subido considerablemente en los últimos 7 años, en detrimento de la vivienda propia. En el año 2019 el número de viviendas principales propias se mantuvo casi igual, mientras que aquellas en régimen de alquiler crecieron en más de 100.000 unidades, confirmando esta tendencia. 

Se pueden encontrar aún muy buenos precios en vivienda de segunda mano, que unido a la existencia de un Euríbor en negativo que brinda un acceso a hipotecas baratas, nos da como resultado que la inversión en viviendas para alquilar sigue siendo una opción rentable y segura de obtener ingresos pasivos. 

Existen múltiples seguros de impago que además ayudan a reducir el riesgo casi a 0.  La crisis sanitaria que lamentablemente estamos viviendo, ha puesto presión en muchas familias que están decidiendo alquilar en lugar de comprar, como forma de no descapitalizarse mientras dura esta incertidumbre. 

Con todo estos argumentos, has decidido comprar una vivienda para alquilar.  ¿Y ahora? 

Incluso después de conocer qué zonas se alquilan rápido, cuánto puedes cobrar por el alquiler y otras variables que debes manejar, tienes 3 opciones de compra: 

  1. Comprar una vivienda a reformar, hacer las reformas pertinentes, y alquilarla. 
  2. Comprar una vivienda lista para habitar y alquilarla. 
  3.  Comprar una vivienda ya alquilada. 

Cada una de ellas ofrece distintos niveles de riesgo y, por lo tanto, diferentes rentabilidades.   

(*) En todos los casos usamos la rentabilidad bruta del alquiler por ser el benchmark más común y la cifra que publica el Banco de España (alquiler mensual * 12 / precio de venta).  En el caso del piso a reformar incluimos los gastos de reforma.  En otro post ampliaremos sobre este tema y veremos cómo debes, como inversor, medir y comparar tus ingresos y tu rentabilidad. 
  1. Comprar para reformar y alquilar. 

Comprar una vivienda muy barata y reformarla implica tener buen conocimiento de las reformas que se van a hacer, del estado de la infraestructura de la vivienda y de las posibles obras realizadas anteriormente para no tener sorpresas o quedarnos con ese dinero invertido y sin recuperar.  

  1. Comprar vivienda lista para alquilar. 

Podemos encontrar este tipo de viviendas a buen precio en comparación a la zona que pertenecen  y con el potencial de alquilarse rápidamente a buen precio.  En este caso, lo que necesitamos conocer es qué zonas son más rentables y cuánto podemos obtener de alquiler.  Seven Percent te ayuda a descubrir el potencial de tu inversión sugiriéndote el precio que podrías cobrar de alquiler, haciendo un estimado gracias al big data y la tecnología apropiada aplicada al mercado. 

  1. Comprar una vivienda ya alquilada.  

Como 3º opción, al comprar una vivienda que ya está alquilada, es muy probable que, a cambio de nuestra seguridad, estemos sacrificando una parte de la rentabilidad.   

¿Cómo? Existen 2 variables: 

Por un lado, el actual propietario estimará el precio de la vivienda teniendo en cuenta que ya está alquilado y que eso supone un ingreso desde el primer día, por tanto el valor de la vivienda no será necesariamente mejor al resto de propiedades similares que se pueden obtener en dicha zona.  

Por otro lado, es muy probable que el precio del alquiler no esté actualizado, por lo que no estaremos obteniendo todo el potencial de rentabilidad que tiene la propiedad.  

¿Eso es malo?  No necesariamente.  Sin embargo, debemos ser conscientes de lo que estamos sacrificando a cambio de nuestra seguridad y negociar las mejores condiciones posibles en el precio de compra, teniendo presente que hay opciones.  

Recordemos lo que dicen los expertos: todo empieza por una buena compra. 

Te seguiremos contando más sobre esta forma de inversión para que te acerques con paso firme a tu libertad financiera.  No importa cuál sea tu opción, en Seven Percent te ayudaremos a encontrar tu próxima inversión en compra para alquilar antes de que te la quiten.

Las buenas oportunidades de inversión no se encuentran en Internet. ¿O sí?

Cuando empezamos a hablar con otros inversores para poner en marcha nuestra idea, la mayoría de ellos, sobretodo los más experimentados, lo primero que nos decían era que las buenas oportunidades nunca llegaban al mercado digital.

¿Por qué? 

Consideran que la inmobiliaria que tiene la propiedad contacta primero con sus inversores de confianza para venderla en lugar de publicarla. 

El fundamento de esta afirmación se basa en su conocimiento de algún caso aislado cuya oportunidad llegó al inversor a través de un contacto de inmobiliaria que le comunicó dicha oferta mientras se gestionaba su publicación online.

Con este pensamiento asumimos por tanto que las inmobiliarias :  

  1. Siempre tienen algún inversor dentro de su red de contactos con liquidez, ganas de invertir y a quien la propiedad le encaje en sus criterios de inversión. 
  2. Si los primeros no desean la propiedad, pueden llegar rápidamente a través de sus redes a otros inversores, nuevamente, con liquidez, ganas de invertir y encaje.  
  3. Y, mientras sucede todo este proceso, la propiedad se queda en stand by oculta al mercado. 

¿Es esto así?  ¿En el 100% de los casos?  Empezamos a dudar.

Profundizando en la investigación descubrimos que pese a ese pensamiento,  la gran mayoría de los inversores afirman haber encontrado, en múltiples ocasiones, sus inversiones a través de portales inmobiliarios. 

Curioso ¿no?

En un foro de inversores inmobiliarios en el que Seven Percent participaba esta semana, uno de los integrantes del grupo comentó: 

“…la verdad es que se encuentra muy poco en línea porque está muy trillado.  Aunque el que menciono que he hecho lo encontré por Internet” (refiriéndose a un negocio inmobiliario que acababa de cerrar).  

Respuestas parecidas aparecían una y otra vez. Y no provenían solo de nuevos inversores.  Incluso los más experimentados opinaban lo mismo.  

Así que decidimos irnos a los hechos. 

Comprobamos en nuestro buscador si lo que decían era cierto. Y no fue así. 

Utilizando nuestro motor de búsqueda de oportunidades y cálculo de la rentabilidad, constantemente nos aparecen las mejores oportunidades. Así que decidimos hacer una prueba: 

  1. Seleccionamos las más interesantes y se las hicimos llegar a nuestros suscriptores y usuarios registrados.  
  2. Ajustamos las ofertas según su criterio de inversión por zona, precio o rentabilidad.  
  3. Hicimos seguimiento detallado de la evolución de cada propiedad. 

RESULTADO: Los mejores inmuebles para invertir ya no estaban disponibles a los pocos días.  

Pero estuvieron en nuestro portal online y a su alcance. Las buenas oportunidades están online pero no esperan, hay que ser más ágiles. 

Así que sabemos que como inversores queréis llegar siempre los primeros a las mejores oportunidades, saber que son las mejores y que no os las quiten. 

Y sabemos también que en Seven Percent las oportunidades online no sólo se muestran, si no que se analizan y se estima la rentabilidad para haceros llegar más rápido toda la información y ser los primeros en optar a la vivienda. 

Ahora solo falta que tú quieras ser el primero de verdad. 

¿Estás listo? 

Working from home desk

4 motivos para invertir en València

A nadie le va a sorprender que València es una ciudad que atrae por su clima, sus tradiciones y su gastronomía. La presencia del mar tampoco deja indiferente a nadie y la calidez de sus ciudadanos pero, los motivos que hoy traermos aquí, hacen referencia a por qué es una ciudad idónea para invertir:

  1. Movimiento económico

Valencia se caracteriza por ser una ciudad dinámica y emprendedora. Una de cada tres empresas de la provincia de Valencia se localiza en su capital. 

Hay un gran predominio de las PYME y micro empresas pero también grandes empresas y multinacionales. Cabe añadir el gran número de empresas extranjeras que han apostado por Valencia como Apple, Ikea, Ford, Hewlett-Packard, Plug and Play, etc. Actualmente, son 400 las empresas extranjeras y su volumen ha crecido un 19% desde 2008. Sin hablar de sus grandes empresas locales como Mercadona y Consum que no parar de crecer y generar empleo.

2. Atracción de talento

Valencia tiene dos de las diez mayores universidades españolas: la Universidad de València (UV) y la Universidad Politécnica de València (UPV). Esto la hace una ciudad con gran importancia en la docencia, innovación y desarrollo tecnológico.

Lo que diferencia una ciudad desarrollada o no es su nivel científico y cultural. València cuenta con grandes instituciones de gran prestigio internacional. Es una ciudad con una alta generación de innovación y conocimiento científico-técnico. Esto se puede ver como ejemplo en la implantación de las TIC, València apostó firmemente por ellas. Sin hablar del ecosistema de startups que atrae cada día a gente de todo el mundo a la ciudad del Turia para emprender y echar raíces.

3. Alta competitividad en precios
Los factores productivos críticos para las empresas como las oficinas, la vivienda, el transporte, etc. son un gran valor añadido a la inversión valenciana ya todos estos costes tienen un precio muy competitivo. Comparado con otros servicios sofisticados de otras ciudades europeas similares sus precios son un gran punto de interés para los inversores.

Además, el interés por el alquiler crece cada día más tanto en la ciudad como en su área metropolitana que hace que la compra para alquilar sea sumamente atractiva.

4. Importancia a nivel demográfico

Después de Madrid y Barcelona, València se posiciona como la tercera ciudad y área metropolitana más poblada de España.

València limita al norte con las poblaciones de Bétera, Rocafort, Godella, Burjasot, Moncada, Alfara del Patriarca, Vinalesa, Bonrepós y Mirambell, Tabernes Blanques, Alboraya, Masamagrell, Masalfasar, Museros, Albuixech, Albalat dels Sorells, Foyos, Meliana y Almácera; al este con el mar Mediterráneo; al sur con las poblaciones de Picaña, Paiporta, Sedaví, Alfafar, Masanasa, Catarroja, Albal, Silla, Sollana y Sueca; y al oeste con Paterna, Cuart de Poblet, Mislata y Chirivella.

Tiene un clima mediterráneo típico, caracterizado por ser un clima suave y húmedo. La temperatura media anual es de 18 °C y sus días de sol al año son 300. Además, tienen 19,5 km de playa, 5 millones de zonas verdes y una amplia oferta cultural; todas estas características la hacen la ciudad ideal para vivir. Además, también es una ciudad ideal para invertir.

Si después de estas razones no te hemos convencido, te traemos 4 razones más y es que hemos preparado un informe con 4 pisos en rentabilidad en los barrios más socilitados de la ciudad por menos de 100 mil euros.

Valencia

¿Te interesa? Escríbenos a info@sevenpercent.es y pídenos tu informe!