¿Comprar para alquilar? Los modelos de éxito.

Tras muchas comparaciones y opciones de inversión, y teniendo en cuenta la incertidumbre que vivimos en estos días, la inversión más segura está en el sector inmobiliario residencial. Comprar una vivienda y sacarle la mayor rentabilidad posible es el mejor plan de futuro para vivir de ingresos pasivos. 

Modelos de inversión inmobiliaria de éxito. 

Una vez tomada la decisión debes saber que existen diferentes modelos de inversión inmobiliaria según el nivel de riesgo y rentabilidad.  Aquí te mencionamos los más comunes y te explicamos brevemente en qué consiste cada uno:  

Compra de propiedades para alquilar – Es la más habitual. Nos aporta un flujo estable de dinero sin mayores sobresaltos.  

Compra de terreno para construcción de vivienda y su comercialización – Generalmente gran parte de la rentabilidad depende de los costes del terreno y la adecuación de las viviendas al entorno. Puedes obtener mayor retorno pero la inversión y el riesgo es mucho mayor, además de la espera de tiempo.  

Inversión en nuda propiedad – Aquí el riesgo es bajo pero el factor tiempo es crítico ya que depende de la estancia del propietario actual. 

Fix & Flip – Popularizado por el mercado norteamericano. Viviendas que generalmente se prefieren en estados deficientes o al menos con cierta capacidad de adecuación o transformación. Se suele comprar la propiedad por debajo de mercado (barata) y con prestaciones escasas, y mediante una rápida reforma la adecúas a un segmento medio o medio-alto y la revendes en el menor tiempo posible. Importante tener un buen conocimiento del estado de la vivienda y de las opciones de reforma así como el gasto que supone realizarla para que posteriormente puedas recuperar la inversión. 

Compra para alquiler vacacional – Se intenta pagar lo menos posible para poder reformar y que resulte altamente atractivo en los portales online de alquiler vacacional. La rentabilidad vendrá condicionada por la estacionalidad de los meses de alquiler, debes hacer tus cálculos en base a esto y en base a la posible desocupación en algunas estaciones del año. A día de hoy y dadas las circunstancias que nos rodean con la pandemia, es un sector bastante afectado. 

En Seven Percent estamos enfocados en asesorar a quien compra para alquilar y todos nuestros cálculos están basados en este tipo de inversión a día de hoy.  Sin embargo, para cualquier inversión inmobiliaria, sea del tipo que sea, hay un factor determinante y común en todas ellas, que es lo que los expertos denominan, “una buena compra” .

La demanda de vivienda de alquiler en nuestro país ha subido considerablemente en los últimos 7 años, en detrimento de la vivienda propia. En el año 2019 el número de viviendas principales propias se mantuvo casi igual, mientras que aquellas en régimen de alquiler crecieron en más de 100.000 unidades, confirmando esta tendencia. 

Se pueden encontrar aún muy buenos precios en vivienda de segunda mano, que unido a la existencia de un Euríbor en negativo que brinda un acceso a hipotecas baratas, nos da como resultado que la inversión en viviendas para alquilar sigue siendo una opción rentable y segura de obtener ingresos pasivos. 

Existen múltiples seguros de impago que además ayudan a reducir el riesgo casi a 0.  La crisis sanitaria que lamentablemente estamos viviendo, ha puesto presión en muchas familias que están decidiendo alquilar en lugar de comprar, como forma de no descapitalizarse mientras dura esta incertidumbre. 

Con todo estos argumentos, has decidido comprar una vivienda para alquilar.  ¿Y ahora? 

Incluso después de conocer qué zonas se alquilan rápido, cuánto puedes cobrar por el alquiler y otras variables que debes manejar, tienes 3 opciones de compra: 

  1. Comprar una vivienda a reformar, hacer las reformas pertinentes, y alquilarla. 
  2. Comprar una vivienda lista para habitar y alquilarla. 
  3.  Comprar una vivienda ya alquilada. 

Cada una de ellas ofrece distintos niveles de riesgo y, por lo tanto, diferentes rentabilidades.   

(*) En todos los casos usamos la rentabilidad bruta del alquiler por ser el benchmark más común y la cifra que publica el Banco de España (alquiler mensual * 12 / precio de venta).  En el caso del piso a reformar incluimos los gastos de reforma.  En otro post ampliaremos sobre este tema y veremos cómo debes, como inversor, medir y comparar tus ingresos y tu rentabilidad. 
  1. Comprar para reformar y alquilar. 

Comprar una vivienda muy barata y reformarla implica tener buen conocimiento de las reformas que se van a hacer, del estado de la infraestructura de la vivienda y de las posibles obras realizadas anteriormente para no tener sorpresas o quedarnos con ese dinero invertido y sin recuperar.  

  1. Comprar vivienda lista para alquilar. 

Podemos encontrar este tipo de viviendas a buen precio en comparación a la zona que pertenecen  y con el potencial de alquilarse rápidamente a buen precio.  En este caso, lo que necesitamos conocer es qué zonas son más rentables y cuánto podemos obtener de alquiler.  Seven Percent te ayuda a descubrir el potencial de tu inversión sugiriéndote el precio que podrías cobrar de alquiler, haciendo un estimado gracias al big data y la tecnología apropiada aplicada al mercado. 

  1. Comprar una vivienda ya alquilada.  

Como 3º opción, al comprar una vivienda que ya está alquilada, es muy probable que, a cambio de nuestra seguridad, estemos sacrificando una parte de la rentabilidad.   

¿Cómo? Existen 2 variables: 

Por un lado, el actual propietario estimará el precio de la vivienda teniendo en cuenta que ya está alquilado y que eso supone un ingreso desde el primer día, por tanto el valor de la vivienda no será necesariamente mejor al resto de propiedades similares que se pueden obtener en dicha zona.  

Por otro lado, es muy probable que el precio del alquiler no esté actualizado, por lo que no estaremos obteniendo todo el potencial de rentabilidad que tiene la propiedad.  

¿Eso es malo?  No necesariamente.  Sin embargo, debemos ser conscientes de lo que estamos sacrificando a cambio de nuestra seguridad y negociar las mejores condiciones posibles en el precio de compra, teniendo presente que hay opciones.  

Recordemos lo que dicen los expertos: todo empieza por una buena compra. 

Te seguiremos contando más sobre esta forma de inversión para que te acerques con paso firme a tu libertad financiera.  No importa cuál sea tu opción, en Seven Percent te ayudaremos a encontrar tu próxima inversión en compra para alquilar antes de que te la quiten.

3 Replies to “¿Comprar para alquilar? Los modelos de éxito.”

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