¿Invertir en inmuebles ahora o esperar?

El 2020 está siendo un año difícil para la economía mundial y, por supuesto, muy malo para la economía Española. Muchas personas ya han perdido su trabajo y otras tantas han sido afectadas por los ERTES, a la espera de un predecible final en las listas del paro. 

Se especula que esta situación, que desde luego está haciendo crecer la preferencia por la vivienda en alquiler, hará caer aún de manera importante el valor de la compraventa de viviendas, cuyo descenso se inició desde el inicio de la pandemia.

Nos encontramos entonces ante un grupo importante de inversores, personas con ahorros y que mantienen su poder adquisitivo a pesar de esta situación, que están esperando a que los precios caigan aún más, antes de invertir, para intentar asegurarse “el mejor precio posible”.  

En este post analizaremos si vale la pena esperar y cuáles son las posibles consecuencias de esta decisión.

La caída de los precios en la compra venta de inmuebles.

La gran pregunta que todos se hacen es ¿en qué momento tocan fondo los precios de la vivienda?  Y la respuesta es: no se sabe.  

Si analizamos el comportamiento del precio de la vivienda en el pasado, no hay un momento exacto y preciso en el que el precio cae. Son períodos oscilantes en los que incluso hay leves subidas y de repente, toca fondo y empieza a subir de nuevo.

La regla que siempre se cumple es que, tarde o temprano, la vivienda recupera su valor.  Y quizás sea ese el mensaje más importante.

¿Dónde está el riesgo real de la inversión?

En un análisis reciente de REMAX, no se prevé una caída de los precios superior al 10%, estando situada más cerca del 5% las viviendas situadas en zonas urbanas o chalets. Por otro lado, el precio ya tiene descuentos importantes con respecto a lo que era antes de la aparición del COVID-19.

No olvidemos como hemos citado anteriormente, que prever el momento exacto en que el valor de la vivienda pueda tocar fondo, es prácticamente imposible, pero todo buen inversor también sabe que el valor de la vivienda siempre se recupera. 

El riesgo de pérdida real lo tienen aquellas personas que se dediquen a hacer inversiones inmobiliarias de corto plazo, como el llamado fix & flip (o compra-reforma-vende).  En este tipo de transacciones sí podría el inversor verse en un escenario en el que su inversión pierde valor mientras realiza las reformas y no está en posición de realizar una venta favorable al terminar el proceso.

Comprar para alquilar. Un ejemplo gráfico.

Sin embargo, si lo que realizamos son inversiones de largo plazo, en las que nuestro patrimonio está generando flujos de efectivo mientras los precios fluctúan, una buena compra es una buena compra.

Vamos a graficar un poco este escenario: Veamos un ejemplo 

Año 0 (ahora): Adquirimos una propiedad, cuyo valor de mercado es de 100.000 €, por 90.000 € y la ponemos a alquilar a 650 € mensuales, obteniendo una rentabilidad bruta del 8,7% y un flujo de efectivo neto de 570 € mensuales (ya hemos generado 6.840 € en un año).

Año 1: Asumimos que esa propiedad hubiese perdido 10% del valor.  Podríamos decir que hemos “perdido” 9,000 € (calculamos sobre el precio negociado).  Descontando el flujo generado, de 6.840 €, hemos “perdido” 2.160 €.

Debemos matizar también que la caída futura del precio es una suposición y que, en cualquier caso, estamos adquiriendo una propiedad en la cual dicha caída ya está incorporada.  Eventualmente, además, la propiedad recuperará su valor y, mientras tanto, hemos generado ingresos pasivos. Mostramos a continuación un par de gráficos, en los que comparamos la evolución del precio de compraventa de la vivienda en España desde el año 2006 con la evolución del precio del alquiler en el mismo período.  Como se observa, el precio de compraventa sufre una caída más o menos pronunciada a partir de la crisis de 2008, tocando fondo alrededor de 2014 y manteniéndose o incluso subiendo moderadamente desde entonces.  Este escenario por supuesto varía mucho de una ciudad a otra.  Mientras tanto, el precio de alquiler se mantuvo durante los primeros años de la crisis para después subir, mantenerse otra vez, y subir otra vez, con una pendiente muy pronunciada.

Fuente: Idealista. Evolución del precio de la compraventa.
Fuente: Idealista. Evolución del precio del alquiler.

El coste de oportunidad

Para nosotros, éste es el punto más importante.  Las buenas oportunidades aparecen y se las llevan rápidamente quienes son conscientes de todo esto que estamos explicando.

Si a los números que ya hemos hecho le agregamos la rentabilidad que no estamos obteniendo, entenderemos el escenario completo.  

Volvamos al ejemplo anterior.  Decíamos haber “perdido” 2.160 € en el primer año.  La realidad es que, guardando en el banco a plazo fijo los 90.000 € que no invertimos (digamos a 1,4%) habríamos obtenido 1.260 € de beneficio, contra los 6.840 € de ganancia al realizar la inversión.  En realidad, en ese año hemos perdido entonces (o dejado de percibir) 5.580 € vs. un teórico ahorro de 9.000 € al que, incluso asumiendo que sucediese, en 2 años le habremos dado la vuelta.

Mientras tanto, otros inversores están ya construyendo su patrimonio y disfrutando de los ingresos pasivos.

Recomendación final

Insistimos en que una buena compra es fundamental:

– Busca adecuadamente.

– Asesórate con respecto a las zonas de mayor movimiento. 

– Programa rápidamente tu visita.

– Negocia el mejor precio posible. 

En estos momentos los propietarios están muy dispuestos a negociar. 

Empieza a obtener tu libertad financiera ahora mismo.

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Primeros pasos para tu inversión en España desde el extranjero

España es, por su estabilidad jurídica y monetaria, por su oferta de vivienda de alquiler insuficiente para una demanda creciente, y por sus precios de la propiedad aún por debajo de otros países Europeos, un destino ideal para aquellos que piensen en el ladrillo como forma segura y rentable de inversión, se encuentren donde se encuentren.

Tanto si estás pensando en invertir por primera vez como si ya posees alguna vivienda, te recomendamos que leas detenidamente este artículo donde te aclaramos algunas de las claves a tener en cuenta a la hora de invertir en España si vives en el extranjero

Lo primero que tendrás que tener en cuenta es qué tipo de inmueble estás buscando y cuál será su fin. Esto determinará muchas otras decisiones como la provincia o inversión a realizar.

Ya os hablamos en un artículo anterior de los modelos de éxito en compra para alquiler, así que una  vez decidida la tipología habrá que ver cual es la oferta y la demanda por ciudades. 

Según el informe de Tinsa el valor de la vivienda está en descenso, por lo que es un buen momento para comprar y alquilar. Producto de la situación de pandemia que estamos viviendo, experimentamos un aumento de las familias que escogen la opción de vivir de alquiler frente a la de aventurarse y acceder a una vivienda en propiedad, propiciado en muchos casos por la imposibilidad de hacer frente al desembolso que ello supone.

Respecto a las ciudades donde invertir, a priori podría parecer obvio que las mejores zonas sean Madrid y Barcelona, por el volumen de habitantes y por ser las economías más grandes del territorio nacional, pero no hay que perder de vista Valencia, cuyo crecimiento y expansión está en auge, considerándose una de las ciudades con más proyección de desarrollo. Su PIB es de 115.456M.€ euros, lo que la sitúa como la 4ª economía de España por volumen de PIB. En cuanto al PIB per cápita, que es un buen indicador de la calidad de vida, en Comunidad Valenciana en 2019, fue de 23.094€ euros, frente a los 26.430€ euros de PIB per cápita en España. De hecho, diversos estudios señalan a El Cabanyal – El Canyamelar, en el distrito de Poblats Marítims (València) como el barrio más rentable para invertir en compra para alquilar en España, con una rentabilidad bruta promedio por encima del 8%.

Ya  tenemos claro entonces que la oportunidad existe. ¿Qué nos hace falta a continuación? 

Un paso fundamental y que suele frenar la inversión a distancia es todo el tema burocrático que conlleva, así como la “imposibilidad” de estudiar in situ la vivienda. 

Puede que el hecho de no visitarla físicamente no sea un obstáculo para ti, pero el potencial de la zona, los servicios del entorno, el nivel adquisitivo del barrio, así como la media de alquiler y tipo de vecinos es información fundamental para un inversor – quizás no tanto para una persona que compra para establecer su residencia – y que por desgracia no se suele encontrar tan fácilmente. 

Tener acceso a una herramienta con esta información es lo que un inversor a distancia necesita. Una búsqueda de inmuebles objetiva, con un cálculo real y al momento de la rentabilidad bruta del propio inmueble calculado en base a data científica con pronósticos de precios de alquiler y con la oportunidad de generar escenarios para una mejor negociación de cara al adquisición final de la propiedad. 

En definitiva, poner la tecnología y el conocimiento del sector en sus manos para que solo tenga el trabajo de tomar la decisión adecuada y obtener sus frutos en el futuro. 

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