PAYBACK PERIOD. LA MÉTRICA A TENER EN CUENTA EN TU INVERSIÓN INMOBILIARIA.

Pic by Kelly Sikkema

Cuando realizamos una inversión inmobiliaria solemos fijarnos mucho en la rentabilidad, es normal ya que es el indicador que más rápidamente podemos identificar para valorar si la inversión merece la pena o no.  

 Aun así, no debemos perder de vista otro tipo de indicadores que serán los que a largo plazo determinarán si la inversión realizada es sostenible en el tiempo y ha sido realmente óptima.  

Esta métrica se denomina Payback Period.  

¿Qué es y para qué sirve el Payback Period?  

Vayamos a la explicación del concepto.   

El período de recuperación (payback period) es el tiempo en el que se espera recuperar el desembolso inicial de una inversión a través de las entradas de efectivo generadas por la inversión.  Esta herramienta resulta muy útil cuando se quiere realizar una inversión de elevada incertidumbre y de esta forma tenemos una idea del tiempo que tendrá que pasar para recuperar el dinero que se ha invertido. 

Sin embargo, el pay-back (plazo de recuperación), no tiene en cuenta ni el valor actual de los flujos de caja futuros ni el flujo de caja de los últimos periodos. Por eso, si bien el análisis es más sencillo, no es tan completo como debería. 

Aplicado a nuestro caso, deberíamos considerar como inversión inicial no sólo el precio propio del inmueble, si no, la reforma, impuestos, gastos notariales, gastos de registro… 

Es decir, al total del ingreso que vayas a recibir al año, le restas los gastos que se deriven del mantenimiento del propio inmueble (gastos de comunidad, derramas, hipoteca, etc) 

Eso te arrojará tu verdadero ingreso neto anual por ese inmueble. Y así ya podrás calcular tu Payback. 

Cómo calcularlo: 

Fórmula:  

Total invertido / Ingreso neto anual  

Cuanto más bajo sea el resultado, antes recuperaremos la inversión. 

 Regla de decisión 

Cuanto mayor sea el período de recuperación de la inversión del inmueble, mayor será el riesgo. 

Si dudas entre dos inmuebles con rendimiento similar, sería lógico que invirtieras en el que tenga el período de recuperación más corto.  

Si por el contrario estás intentando comparar 2 inmuebles con diferentes rendimientos, la decisión en base a esta métrica ya es más compleja e influye también el grado de riesgo que tú desees asumir.  

Puedes marcarte un período de recuperación que consideres aceptable (o soportable según tus finanzas) y marcarte objetivos según tipos de inmuebles. Un periodo de recuperación más largo es aceptable para propiedades rentables; en cambio, para oportunidades de menor rendimiento, es aconsejable que el riesgo sea bajo y, por tanto, el período de recuperación debe ser corto. 

Ventajas y desventajas del Payback Period 

Las ventajas del período de recuperación son: 

  • El período de recuperación es muy sencillo de calcular. 
  • Puede ser una medida de riesgo propia de la inversión en un inmueble. Te indicará el grado de riesgo que asumes con la inversión en el propio inmueble. 
  • Te ayuda a generar diferentes escenarios de inversión y clasificar los inmuebles según el tiempo que tardarás en recuperar el dinero.  

Las desventajas del período de recuperación son: 

  • El período de recuperación no tiene en cuenta el valor del dinero en el tiempo.   
  • No tiene en cuenta los flujos de efectivo que se producen después del período de recuperación. Esto significa que un proyecto que tenga muy buenas entradas de efectivo pero que supere su período de recuperación puede ser ignorado. 

El Payback Period no deja de ser una métrica más que te ayuda a ver de forma analítica la viabilidad de tu inversión.

En Seven Percent damos mucha importancia a la analítica y los datos ya que al final son los que te indican de forma objetiva y sin sesgos lo que la inversión puede ofrecerte.

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Cuestión de Rentabilidad

NO SÉ INVERTIR EN INMUEBLES. ¿CÓMO PUEDO EMPEZAR SIN MORIR EN EL INTENTO?

Pic by Mathew Schwart

A menudo nos gustaría entrar en el mercado de las inversiones (bien sea la Bolsa, el inmobiliario o incluso en el de startups) pero pese a tener posiblemente algunos ahorros, lo descartas por el miedo a lo desconocido.  

¿Cómo voy a invertir, si no se nada del sector?  

Seguro que me equivoco y pierdo todo.  

Son pensamientos muy comunes y racionales, pues no dejas de estar arriesgando el dinero que con tanto esfuerzo has ahorrado a lo largo de los años.  

Es cierto, que si cada vez que quieres invertir en un sector nuevo, tienes que aprender todo sobre él, se vuelve una tarea demasiado tediosa y extensa en el tiempo y, por tanto, es más fácil desistir. 

El avance de la tecnología ha permitido el libre acceso a muchos mercados que hasta hace bien poco solo eran accesibles para una minoría.  

Piensa en estos simples ejemplos. Su implementación en el mercado ha facilitado sin duda el número de operaciones realizadas tanto a pequeña como a gran escala.  

  • Banca electrónica 
  • Documentación oficial vía telemática.  
  • Firmas digitales 
  • E incluso el acceso a los Bitcoins. 

Seguro que ahora los ves muy familiares y comunes, sin embargo, hasta hace relativamente poco, era imprescindible acudir al banco a realizar el 90% de las gestiones. 

Y la tecnología ha tenido TODO que ver en esto. 

Veamos dentro del sector inmobiliario los avances obtenidos:  

  • Porteros electrónicos a través de códigos de apertura.  
  • Visitas a inmuebles a través de realidad virtual. 
  • Optimización de las operaciones gracias al análisis de datos automático. 
  • Potencialidad de las zonas y rentabilidades gracias al Big Data. 

Aún con todo esto, es fácil pensar que el mercado inmobiliario está en manos de grandes inversores (socimis, fondos de inversión, servicers…) y que un pequeño inversor como tú, no tiene cabida.  

A esto, te respondemos con datos, la forma más objetiva de ver, analizar y decidir en el mundo de la inversión.  

Tan solo entre el 2 y 4% del parque de viviendas está en manos de grandes inversores como los arriba citados.  Teniendo en cuenta el contexto en el que nos encontramos, donde la rentabilidad de los productos bancarios es bastante baja, muchos particulares optan por invertir en un inmueble para arrendarlo posteriormente y obtener el rendimiento que no encuentran en los bancos. También, quienes ya poseen una vivienda, se animan cada vez más a ponerla en alquiler por razones económicas. 

La encuesta realizada por Fotocasa indica que, de las personas que alquilaron una vivienda o lo intentaron en 2018, el 64% coincide en hacerlo porque es una fuente de ingresos. De hecho, cuando se les pide que expliquen sus motivos personales, el más citado es “Invertir en vivienda da más rentabilidad que los bancos” (30%), seguido muy de cerca por “Facilita  el pago de la hipoteca” (27%). 

Por otro lado, 3 de cada 5 propietarios están de acuerdo en que comprar una vivienda es una buena inversión. Además, el 52% cree que, tras la crisis, se alquilará más y se comprará menos, mientras que la mitad considera que una vivienda es la mejor herencia que se puede dejar a un hijo 

Por tanto, hay más particulares que grandes inversores, y si tú estás dentro de este perfil, ¿por qué no lanzarte a invertir ya? 

A la duda sobre invertir por desconocimiento, también te la respondemos a continuación:  

Nuestra plataforma está diseñada de forma que lo único que tienes que elegir es la ciudad donde quieres invertir.  

Todo lo demás te lo calculamos nosotros, con un algoritmo de Machine Learning (Aprendizaje Automático) cuya finalidad es poder ofrecerte en base a datos reales y objetivos, toda la información que necesita un inversor (características del inmueble, rentabilidades, precio por metro cuadrado de la zona y del inmueble para ver la comparativa, cálculo de la rentabilidad, del retorno de la inversión en el primer año, etc) 

¿Y para qué? Para que puedas abrir tus horizontes, invertir en este sector, sin necesidad de dedicarle más tiempo del necesario. Para que puedas obtener unos ingresos planificados, estudiados y REALES al momento.  

Y poder seguir con tu vida tranquilo.  

¿Inviertes?

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Cuestión de Rentabilidad

TECNOLOGíA AL SERVICIO DEL MUNDO INMOBILIARIO.

Estoy encantado de poder colaborar con una startup como Seven Percent, cuyo modelo de negocio me encanta. Tienen mucho potencial al enfocar los inmuebles hacia el inversor  y no solo al particular como ha sido tradicionalmente. Me invitaron a escribir un artículo y me pareció interesante tratar el tema tecnológico en el inmobiliario, ya que es algo de lo que no hablo habitualmente en mi blog y a lo que Seven Percent tiene mucho que aportar. 

Introducción

Desde la irrupción de internet y la digitalización de los servicios pocos (o ninguno) son los sectores que se han resistido a dar el paso. El alcance global a un bajo coste atrae a todo tipo de negocios.

El inmobiliario no ha mirado atrás y, a pesar de ser un negocio tradicionalmente local, gracias a internet, puedes plantearte comprar una vivienda en la otra parte del país sin ni siquiera visitar el inmueble.

Actores en el mundo inmobiliario.

  • Compradores.

Los tours virtuales son una realidad. Se ha experimentado con gafas de realidad virtual (RV) y realidad aumentada (AR) para obtener una experiencia similar a la de estar realmente en el inmueble, eso sí, desde el sofá de casa. Falta implementarlo a un terreno más mundano y que llegue a todos los portales inmobiliarios.

Dentro de este grupo de compradores, los inversores son los que menos miedo tienen al cambio y al riesgo y estos modelos se presentan muy atractivos en cuanto que puedes “visitar” varios inmuebles en pocas horas.

  •  Vendedores.

El reto de vender a distancia tu inmueble está salvado a día de hoy. Incluso otorgando poderes limitados puedes dejar la firma notarial en manos de terceros. Todo esto sin la inclusión de la tecnología que en el futuro tendrá que decir mucho al respecto. ¿ Sería viable hacer una firma notarial de venta de un inmueble por videoconferencia ? Cada vez tenemos más facilidad para asegurar nuestra identidad de una forma telemática y la firma física debería algún día entrar en desuso conforme existan identificaciones digitales y/o biométricas.

  • Portales inmobiliarios y portales intermediarios.

Son los que más pueden ofrecer y hacer atractivo el sector a compradores y vendedores. Idealista como líder en España juega un papel muy importante en la digitalización del sector con el BIG DATA inmobiliario más potente en el país.

Nadie duda de que el negocio futuro de Idealista estará más vinculado todavía al BIG DATA pero sería ingenuo despreciar el negocio directo de inmobiliaria. Tal vez veamos al portal ofrecer sus servicios directamente a compradores y vendedores. Convertirse en inmobiliaria y siendo juez y parte al mismo tiempo. Apoyándose como ya hacen los bancos en APIS independientes o inmobiliarias.

Modelos de digitalización inmobiliaria.

No es lógico pensar en un único modelo de digitalización puesto que pueden haber tantos modelos como compradores. Sin embargo si se puede establecer diferentes fórmulas para grupos lo suficientemente amplios.

La demanda de inmuebles por parte de pequeños inversores ha ido en aumento en los últimos años. No son los potentes fondos de inversión o SOCIMIS, sino el pequeño inversor que carece de plataformas que se adapten a sus necesidades. Es prioritario que encuentren un modelo propio que algunas empresas del sector se están dando prisa en cubrir.

Ya hay empresas que venden inmuebles en producción (ya alquilados). Producto que únicamente tiene sentido a los inversores y con una intranet poderosa poniendo el foco en el inversor.

También hay portales destinados a poner en contacto comprador e inquilino y a facilitar tanto la comunicación como el pago de la renta. Digitalizar  una comunicación telefónica o en el mejor casos por whatsapp en una única plataforma destinada al inmueble presenta muchas mejoras de cara a la eficiencia del servicio.

Seven Percent tiene el modelo de presentar inmuebles para comprar destinado a un inversor interesado en saber si la inversión va a ser o no rentable. En este modelo se priman los números que al final es el factor más determinante a la hora de invertir.

Necesidades tecnológicas del inversor.

Seven Percent y la nueva hornada de proyectos inmobiliarios digitales han nacido ya en la era digital y tienen más sencillo adaptarse a estas nuevos necesidades que van apareciendo.

Ofrecer inmuebles directamente al inversor debería, por supuesto, tener en cuenta las exigencias del inversor. Tanto en la  presentacion del inmueble, como en la posterior explotación del negocio o incluso en la futura venta del activo.

Esta plataforma digital no debe únicamente vender inmuebles sino acompañar al inversor, fidelizarle y ser su mejor aliado. Compartir el negocio.

Ofrecer servicios de gestoría y departamento legal, ayuda con los contratos y firma online, seguros de hogar y de impagos. Incluso una ayuda en la declaración de la renta que muchas veces hace tanta falta a los inversores más nóveles. Todo esto de una forma digital a través de una intranet efciente, clara y visualmente atractiva.

En todo momento el inversor necesita tener claro los números del mercado, no solo en la compra. Saber que un activo en alquiler ha dejado de ser rentable puede ayudarte a tomar una decisión de venta.

Futuro del sector.

Todos estos retos se deben ir superando y, adaptando el sector inmobiliario a las nuevas demandas. Algunos están en proceso y otros nuevos retos vendrán. Qué diferente es el alquilar un piso hoy en día a alquilar un piso hace 20 años.

Nos podemos poner a soñar y pensar que dentro de otros 20 años ni siquiera habrá una entrega de llaves física, puesto que no habrá llaves para acceder al inmueble. Estos contratos serán 100% online con formas de pago en las que sería deseable incluir alguna tecnología blockchain, en un futuro donde el dinero fisico debería desaparecer.

Las inmobiliarias a pie de calle serán meros carteles publicitarios dirigidos a poco público y de cada vez menos impacto. Las inmobiliarias buscarán el impacto en el público digital de Facebook, Twitter, Instagram, Tik Tok o en la red social dominante en el futuro.

Quien dé estos primeros pasos, tal vez se posicione por delante del mercado.

Óscar Osuna.

Puedes visitar su Blog aquí.

LEY ANTIDESAHUCIO. ¿CÓMO TE AFECTA SI ERES INVERSOR?

Como inversor sabemos lo importante de estar al día en cuanto a la nueva normativa que afecta directa o indirectamente a la gestión del patrimonio inmobiliario, por eso intentaremos en este artículo esbozar en qué medida afecta esta nueva Ley y hasta cuándo.  

Lo primero en conocer es que el Real Decreto-ley 37/2020 , está planteado hasta el fin del estado de alarma, que finaliza el 9 de mayo, por tanto, es una medida con fecha de caducidad y no para siempre.  

Esto es fundamental, ya que si piensas en invertir, debes plantear una visión a largo plazo. Puedes crear tu escenario con esta suposición en el 2021 y luego ver los demás escenarios cuando haya pasado dicho estado de alarma. Para ello te recomendamos que utilices la calculadora de Seven Percent que te permite hacer este tipo de cálculos al momento y de forma fiable.  

¿A quién cubre esta Ley?

Hasta antes de esta aprobación, y hasta el 31 de diciembre, estaba en vigor un decreto que únicamente cubría a las familias vulnerables a raíz del Covid-19, mientras que esta nueva ley incluye a todas las familias “vulnerables”, condición que será concedida por los servicios sociales de las comunidades autónomas, quienes tendrán un plazo de 15 días para emitir un informe y encontrar una alternativa habitacional, que deberá ser siempre una vivienda digna.

Consulta aquí los requisitos.

¿Qué sucede si tengo inquilinos en situación vulnerable?

Si durante el plazo de 3 meses posteriores a la emisión del informe la administración autonómica no les proporciona esa alternativa habitacional, el desahucio se llevará a efecto y los propietarios tendrán derecho a solicitar una compensación por el perjuicio que les haya ocasionado la paralización del lanzamiento, equivalente al precio medio de la renta en la zona (o el precio de alquiler dejado de percibir, el menor de ambos) más los gastos corrientes acreditados.

La fórmula que finalmente se idee para dar forma a estas compensaciones depende todavía de la cartera de Economía, que prepara sus propuestas.

¿Ampara esta ley a los Okupas?

En este aspecto la nueva norma establece que la suspensión del procedimiento nunca podrá dictarse:

· Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.

· Cuando el inmueble se encuentre cedido a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia.

· Que la entrada o permanencia en la vivienda se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.

· Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.

· Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.

· Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.

¿Qué debes tener en cuenta?

Esta ley afecta sobre todo a inversores que ya disponen de inmuebles alquilados, por tanto, si lo que estás planteando es adquirir una nueva inversión lo que debes hacer es un buen análisis del perfil de inquilino que vas a arrendar y de la zona del inmueble.

Analiza el barrio, servicios y compara el inmueble con propiedades similares en la zona.

Elige una propiedad cuyo precio por metro cuadrado sea inferior al de la zona y cuya rentabilidad sea en torno a un 7% y planifica diferentes escenarios en la plataforma para ver en el peor de los casos qué retorno obtendrías a final de año.

Contrata un seguro de impago, será una forma de estar cubierto en el peor de los casos. Si necesitas asesoramiento sobre este tema, no dudes en contactarnos.

Invertir es un riesgo, pero si se hace con las herramientas adecuadas y de forma sensata, puede aportar una rentabilidad mayor que cualquier otro tipo de inversión.

Si necesitas asesoramiento o consultar sobre un inmueble, escríbenos a info@sevenpercent.es, estaremos encantados de ayudarte con tu próxima inversión.

Y si aún no te has registrado, accede a Seven Percent y deja que la tecnología trabaje por ti.

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

RENTALBILITY. EL ALGORITMO INMOBILIARIO QUE TE HARÁ LA VIDA MÁS FÁCIL.

Elegir el inmueble en el cual invertir no es tarea fácil. 

El mercado evoluciona, las zonas proliferan o se empobrecen y las circunstancias cambian.  

Decidir dónde, cuándo y cómo son variables fundamentales a tener en cuenta si deseas rentabilizar tu inversión. 

Hasta ahora la forma más segura de saber si el inmueble es una buena compra o no para el inversor es realizar de forma manual una gran cantidad de cálculos basados en suposiciones y/o investigación individual. 

El método puede ser fiable si adquieres los datos correctos y necesarios, pero el tiempo invertido igual te hace perder la oportunidad de mercado frente a otro inversor más ágil.  

Nuestro propósito se basa justamente en facilitar esa información al momento para que el inversor pueda tomar su decisión de forma asertiva y maximizando el beneficio.  

Así nació nuestro algoritmo “Rentalbility”. 

¿Qué es Rentalbility? 

Es una metodología que calcula el ROI tomando en consideración las variables relevantes y datos del mercado para ofrecer un resultado más fiable en tiempo real democratizando el acceso a la inversión en la vivienda.  

En otras palabras, la herramienta trabaja y realiza todos los cálculos para ofrecerte en base a datos reales la rentabilidad estimada de cada inmueble, para que el inversor pueda decidir de forma ágil y segura si le interesa la propiedad o no.  

¿Cómo funciona? 

Nuestra metodología se basa en un conjunto de modelos de predicción utilizando avanzados algoritmos de Machine Learning (Aprendizaje Automático).   

¿Cómo trabajamos esos datos?  

Seguimos la metodología SEMMA de minería de datos elaborada por el SAS Institute para desarrollar nuestro modelo, que se basa en:  

  • Muestrear. 
  •  Depurar y Explorar estadísticamente.  
  • Transformar (enriquecer la base de datos).  
  • Modelizar.  
  • Evaluar el modelo. 

La parte de modelización es la más compleja de todas, entrenamos más de 200 modelos y utilizamos 5 algoritmos distintos de Machine Learning para llegar a un modelo final, que maximiza el “Coeficiente de determinación” y minimiza la tasa de error. 

La fase final de evaluar el modelo es especialmente importante, porque es la que nos proporciona fiabilidad y seguridad en nuestra metodología. 

Con esto, la herramienta elabora los resultados y los lanza a la plataforma, de forma que el usuario puede ver en tiempo real y de forma fiable la información relacionada con el inmueble.  

La rapidez y automatización de los datos permite, además, crear diferentes escenarios de inversión, para obtener toda la información necesaria y decidir en base a sus criterios sobre la posible inversión.  

¿Qué beneficios tiene?  

Sin duda han quedado resaltados a lo largo del artículo, pero os dejamos un breve resumen de ellos:  

  1. Agilidad en la toma de decisiones sobre la inversión inmobiliaria.  
  1. Fiabilidad en los cálculos al estar basados en datos de mercado actuales y en un modelo de Machine Learning. 
  1. Democratización del acceso a la inversión. No hace falta tener un conocimiento exhaustivo del mercado ni de la zona para poder invertir ya que los cálculos te los facilita la plataforma. 
  1. Comodidad. Dentro de la plataforma tienes toda la información necesaria sobre el valor de la inversión. 
  1. Información veraz sobre las propiedades a invertir. La información está basada en Data y por tanto no condicionada a ningún tipo de acuerdo preferencial. 

En definitiva, tecnología al servicio de los inversores.

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

¿QUÉ NOS DEPARA EL 2021 EN EL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL?

Ebook Informe mercado inmobiliario residencial realizado por Seven Percent. Descárgatelo gratis haciendo click en la imagen.

Comienza el año y hacer análisis de lo sucedido anteriormente nos ayuda a enfocar mejor este 2021. 

¿Qué ha sucedido en estos 12 meses y cómo ha afectado al sector inmobiliario? 

La aparición del Covid-19 es sin duda lo más relevante a nivel mundial y por ende, también ha tenido su impacto en nuestro sector, no ha sido el único factor pero sí un desencadenante de la situación actual. 

Tras la lenta crecida que se percibía ya en febrero y el parón que hubo de marzo a julio, nos encontramos que al cierre de octubre el total de transacciones de compra venta de vivienda libre representa una disminución acumulada del 21% respecto al 2019. 

Pero esto no significa que en promedio, el precio medio de la vivienda no haya crecido, si no que lo ha hecho  un ritmo más lento del esperado ya que la crisis sanitaria ha afectado obviamente de alguna manera a la económica.  

La modalidad de alquiler también se ha visto afectada tras los cambios de hábitos (aunque sea por obligación) de los ciudadanos; priorizando ahora el alquiler tradicional al turístico.  

No debemos perder de vista la normativa sobre el precio del alquiler y la ley antidesahucios, que afectarán de forma considerable la regulación de la vivienda de alquiler, desde Seven Percent, os mantendremos al día de todas las novedades y cambios al respecto.  

¿Cómo vemos por tanto el 2021? 

En informes basados en el departamento de análisis de BBVA y CaixaBank apuntan a una recuperación después del verano pero sin bajar la guardia a la elevada incertidumbre sobre la evolución de la pandemia y la lenta recuperación de la demanda extranjera. 

Así pues, somos optimistas pero analistas y por tanto iremos informando y actualizando de la evolución conforme el mercado lo requiera.  

Aquí os dejamos el ebook con el análisis más extenso, datos gráficos y la actualización de las leyes mencionadas a día de hoy para que profundicéis en el tema y abordéis este 2021 con nuevas inversiones rentables. 

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

TODO LO QUE DEBES SABER PARA SACAR EL MÁXIMO PARTIDO A NUESTRA PLATAFORMA.

Como inversores inmobiliarios seguro que muchas veces os encontráis con una gran cantidad de información desordenada, sin estructura clara o simplemente que no diferencia entre propietarios, inquilinos o inversores , y que por tanto no se ajusta a vuestros intereses.  

En Seven Percent hemos creado esta plataforma para ti, que eres inversor.  

Esta herramienta es interesante para ti si: 

  • Ya eres un inversor consolidado y buscas nuevas oportunidades.  
  • Tienes unos ahorros y quieres invertirlos en bienes raíces para que te aporten una rentabilidad anual. 
  • Eres inversor y necesitas acceso a información transparente, neutral y al instante para decidir sobre tu próxima inversión. 

Como miembro de nuestro club de inversores, vamos a ofrecerte mucha información, basada en Data Science, que te permita tomar, de la manera más neutral posible, la decisión de invertir sobre un inmueble u otro.  

Una herramienta que trabajará por ti los datos, calculará en función de tus intereses y te mostrará los resultados optimizados a tu búsqueda en cuestión de segundos. 

¿Y cómo haremos eso? Gracias a nuestro algoritmo Rentalbility, que utiliza información de mercado para calcular el precio del alquiler y la potencial rentabilidad del inmueble, e integral uso de big data, que nos aporta información relevante acerca de las zonas. 

¿Y tú como inversor cómo puedes sacarle el máximo partido? Atento a las siguientes funcionalidades:   

  1. Regístrate y elige la zona donde te gustaría invertir. 

Entra en https://sevenpercent.es/signup y regístrate en la plataforma para poder acceder a todo el inventario sin límites. Una vez registrado especifica la ciudad donde te gustaría invertir (actualmente tenemos disponible toda la provincia de Valencia y en breve estará Alicante y Castellón). Si deseas inmuebles de otra ciudad en concreto puedes registrarte y te avisaremos cuando incorporemos tu provincia a nuestro inventario.  

  1. Ordena tus prioridades  

¿Hay algún factor de ellos que vaya a determinar de forma clara tu inversión? 

Verás 3 opciones:  

Los más rentables – ¿Le das valor a la rentabilidad por encima de todo? Ordena los inmuebles por esta variable y te aparecerán las mejores oportunidades primero.  

Los más baratos – Es posible que sea tu primera inversión y la realices con unos ahorros adquiridos en este tiempo, por tanto la prioridad puede ser ver primero los inmuebles más económicos para ir haciéndote una idea 

Los de mayor precio – Puede que ya busques una inversión más fuerte y competir en un mercado con un público más específico de mayor nivel adquisitivo.  

  1. Utiliza los filtros para segmentar el tipo de inmueble.  

¿Buscas algo muy concreto? Si ya tienes una idea sobre cómo quieres utilizar esa inversión, y prefieres pisos de 2 habitaciones frente a otros, o buscas inmuebles sólo con garaje, balcón… puedes utilizar los filtros para definir aquellos parámetros que sabes con certeza que te interesan en cada búsqueda e incluso delimitar el precio mínimo y máximo en el que te quieres manejar, y si no lo tienes claro, ¡no pasa nada! no marques nada y deja que la plataforma te ofrezca y te recomiende las mejores oportunidades.  

  1. Detalle de la propiedad 

¿Te ha llamado la atención algún inmueble en concreto? ¡genial! Accede a todos los detalles de la vivienda: fotos, metros cuadrados, número de habitaciones, ubicación.  

  1. Calculadora de Rentabilidad 

Uno de los elementos que más te va a facilitar tu inversión es la creación de diferentes escenarios para validar tus hipótesis como inversor.  

¿Qué pasaría si en lugar de poder alquilarlo por el precio recomendado lo alquilo por 100€ menos?  

¿Cómo repercute ese descenso del precio de alquiler en mi rentabilidad? ¿y en los flujos de efectivo esperados? 

¿Y en caso contrario?  

Desliza la barra por los diferentes parámetros para modificar los importes, o si te resulta más cómodo cámbialos a mano en la casilla delimitada.  

Nuestro algoritmo se pone a trabajar y te da de forma automática los nuevos cálculos de rentabilidad y retorno del primer año.  

Así de sencillo y fácil, no tendrás que utilizar herramientas adicionales ni exportar datos a otros documentos. Trabaja tus variables dentro de la misma plataforma y verás los resultados al momento.  

  1. Información del entorno. 

Además de toda la información que has podido valorar hasta ahora, te mostramos de manera adicional, la comparativa de precios y rentabilidad de la zona para ayudarte a valorar mejor el inmueble.  

¿Por qué es importante esta información?  

Como sabemos el primer paso para una buena compra es su precio. Y para saber si es el mejor, deberás conocer cuándo un inmueble es más barato (o caro) que otros inmuebles similares dentro de la misma zona.  

Por otro lado, como siempre querrás hacer la mejor inversión posible, sabrás con esta información que te aportamos qué rentabilidad bruta se está obteniendo del alquiler en la zona en concreto. 

Observando estos dos datos, te aseguras la mejor compra posible (la mejor rentabilidad de la zona y el mejor precio de la zona para inmuebles similares). 

Nuestra sugerencia es que no descartes ningún inmueble solo porque a priori estos números no sean favorables.  Usa nuestra calculadora para simular escenarios.  Recuerda que en este sector, ¡siempre hay margen de negociación! 

Fácil ¿verdad? 

Esperamos que puedas sacarle el máximo rendimiento a nuestra plataforma y por supuesto si te interesa cualquier inmueble tan sólo debes rellenar el formulario que aparece en la ficha de la propiedad o escribirnos a info@sevenpercent.es.  Estaremos encantados de resolver cualquier duda. 

Tu próxima inversión está aquí, únete a nuestro club de inversores ya y disfruta de todo lo que la tecnología puede hacer por ti. 

Seven Percent 

Cuestión de Rentabilidad.  

Criterios para invertir en vivienda para alquilar

Tras decidir invertir en una vivienda para alquilar y seleccionar la ciudad donde mayor oportunidad has visto, viene la toma de decisiones respecto al propio inmueble de inversión.  

¿Cuáles son las variables que influyen en el éxito de alquiler de una vivienda?  

Si bien es cierto que algunas se pueden considerar más personales según el tipo de inversor que seas, trataremos de forma neutra las opciones para poder ayudarte a tomar la mejor decisión en función de tus intereses.  

Estas son las 6 Variables que influyen en el alquiler de una vivienda y que vamos a analizar:  

  • Tipología (Chalet o piso) 
  • Precio  
  • Accesibilidad (ascensor) 
  • M2 / Distribución 
  • Zona 
  • Estado 

1. Tipología ¿Chalet o piso? 

Tras el boom de los chalets debido a la situación vivida por el Covid-19, se podría pensar que ha habido un cambio de tendencia en el mercado. No obstante, se ha constatado que dicho auge en este tipo de inmuebles se centra más en particulares que desean una vivienda para toda la vida y no como inversión, por tanto nos centraremos en el análisis de los inmuebles categorizados como “pisos”.  

2. Precio 

Ya sabemos que invertir es cuestión de rentabilidad.  Y para obtener una buena rentabilidad, debes empezar por un buen precio.  Comparar el precio con el de propiedades similares en la zona para asegurar que es una buena compra, es una práctica muy recomendable.  

Todas las propiedades que te mostramos en nuestra plataforma incluyen este análisis comparativo de precios, así como la rentabilidad potencial vs. La rentabilidad promedio de la zona para una mayor orientación.  

3. Accesibilidad al inmueble (Planta / Con ascensor o sin ascensor) 

A nivel comodidad de usuario está claro que siempre será mejor con ascensor que sin él, pero estamos analizando en términos de rentabilidad y por tanto, la percepción varía.  

En el caso de las plantas bajas, con o sin ascensor no influye ni para el inversor ni para el inquilino.  

Nos empezaremos a plantear dudas a partir de la planta 1ª 

  • Según los expertos entre la 1ª y  3ª planta sin ascensor la demanda no varía y se alquilan igual de rápido.  
  • A partir de una 4ª planta sin ascensor deberás encontrar un equilibrio entre el tiempo en que puedes tardar en alquilarlo y el precio que se puede pedir.  
  • A partir de una 5ª, la diferencia se hace evidente.  

4. Metros cuadrados del inmueble.

En este apartado tendremos en cuenta 2 variables:  

  • Nº de habitaciones que dispone el inmueble. 
  • Distribución.  

Número de habitaciones y rotación de inquilinos 

La pregunta que debes hacerte es: ¿Buscas un alquiler estable a lo largo del tiempo? ¿o no te importa la rotación de inquilinos?  

En función de la respuesta valorarás el potencial de cada inmueble.  

Veamos cómo puede afectar:  

  • Alquiler estable– El perfil del inquilino estará enfocado al público familiar que busca un hogar donde crecer. Lo mejor para ello serán pisos de 3 habitaciones y amplio que permita que una familia se desarrolle a lo largo de los años. En este caso, El riesgo es menor, pero la oportunidad de ajustar el precio del alquiler al mercado también. 
  • Alta rotación de inquilinos Suelen estar enfocados a un público estudiante, cuya permanencia suele ser anual. Pisos de 2 o 3 habitaciones que puedan ser compartidos. La rotación es alta, hay más riesgo de deterioro y posibilidad de tener el piso vacío; a cambio, se puede ajustar el precio del alquiler con mayor frecuencia y la inversión en mobiliario suele ser menor. 
  • NUESTRA RECOMENDACIÓN: La mejor opción y las inversiones más populares giran en torno a pisos de 2 habitaciones que permitan un flujo de inquilinos de entre 3 a 5 años, hasta que cambien sus circunstancias personales o decidan invertir en su propio hogar. 

Distribución 

En caso de querer alquilar por habitaciones o buscar más potencial en un nicho de mercado como el público de familias numerosas, deberás fijarte en la distribución del inmueble.  

Si es posible, consigue los planos.  Observa si hay salones grandes a los que quizás se les pueda reducir el tamaño y obtener una habitación adicional.  Por supuesto, haz primero tus números. 

5. Zona 

La tipología de inquilino afectará directamente a la zona donde invertir.  

Existen zonas más propicias para alquilar a estudiantes universitarios, a jóvenes o a familias.  

En general, las zonas residenciales o céntricas son las más alquilables. Sin embargo, fijarse en una buena conexión en transporte público es siempre una buena opción, además de cercanía a servicios, supermercados y otros. 

En nuestro último post hacíamos un análisis de las mejores zonas para invertir en compra para alquilar en la Ciudad de Valencia, observando una variedad en los tipos de zona. 

6. En buen estado o a reformar 

Comprar un piso a reformar puede tener grandes rentabilidades.  Realizar una pequeña reforma en algunos casos supone el incremento de un 20% o 30% de valor a la propiedad, mientras que una reforma integral en caso de pisos inutilizados, puede incluso duplicar su valor.   

Sin embargo, quien hace este tipo de inversiones debe ser consciente del riesgo que conlleva hacerlas si toca un mercado bajista – como el actual – , pues en el caso de que no consiga ponerlo en alquiler rápidamente, lo que tiene es una fuerte inversión perdiendo valor.  Además, para sacarle auténtica rentabilidad es mejor contar con los recursos para hacer las reformas a bajo coste. 

Por otro lado, al comprar un piso en buen estado y listo para ocupar, sabemos que será más rápido alquilarlo.  Por supuesto, no sacaremos la rentabilidad que potencialmente sacaríamos en el otro escenario. 

CONCLUSIÓN

Como conclusión indicaros que lo principal es saber qué uso le quieres dar al inmueble y a partir de ahí realizarte escenarios.  Nuestro algoritmo hace los números para que cada inversor encuentre la propiedad que más se ajuste a su perfil.

¿Quieres que te ayudemos a tener claros tus criterios antes de buscar? 

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Las mejores zonas para invertir en Valencia

Sabemos que los dos factores más importantes a tener en cuenta para cualquier tipo de inversión son la seguridad y la potencial rentabilidad.  Mientras menor sea la seguridad – es decir, mayor el riesgo – mayor será la rentabilidad que podemos esperar. 

Por qué es más rentable invertir en bienes raíces.

En este blog ya os hemos hablado del gran diferencial que hay entre invertir en bienes inmuebles, un sector con un nivel de seguridad bastante alto y una rentabilidad promedio del 7-8% bruto*, e invertir por ejemplo en fondos a plazo fijo, con una rentabilidad del 1,4% anual en el mejor de los casos, o en bonos del Estado Español, una inversión muy segura, pero con una rentabilidad a 10 años que supera escasamente el medio punto porcentual (0,057% al publicar este artículo). 

*( Dato estimado en compra para alquiler de largo plazo en promedio a nivel nacional en el tercer trimestre de 2020  (estimamos algo más de 6% neto antes de impuestos).

La rentabilidad de la compra de viviendas para alquilar es mucho mayor y el nivel de seguridad muy alto.  Existen opciones quizás más rentables, pero a la vez más arriesgadas, por lo que éste es un tipo de inversión que recomendamos para un perfil conservador. 

Factores para determinar la mejor zona de inversión.

Sin embargo, una vez que hemos decidido este tipo de inversión nos surge la siguiente gran pregunta: ¿en qué zona es mejor invertir? 

Para decidir dónde, es evidente que tenemos que analizar muchos factores, como pueden ser: disponibilidad de servicios y transporte, cercanía a hospitales, colegios, universidades, centros de trabajo, playas o lugares que puedan atraer el tipo de inquilinos que buscamos, entre muchos otros.   

Por otro lado, la cercanía a nuestro lugar de residencia facilitará la gestión del alquiler, pero este es un servicio que se puede subcontratar con profesionales, y si la rentabilidad es suficientemente alta, vale la pena salir un poco de la zona de confort y buscar estas inversiones rentables donde estén.  

Y aunque, como decimos, existen muchos factores a tomar en cuenta, que iremos desglosando en posts posteriores, creemos que los tres factores clave son: precio, rotación y rentabilidad de la zona. 

El precio será la principal variable, ya que vendrá condicionado por el presupuesto del que dispones.

La rotación está determinada por la inmediatez con la que se alquila la vivienda tras salir al mercado. Evidentemente, mientras más rápido suceda esto, más nos interesará comprar para alquilar en esa zona.  Este factor incorpora ya de alguna forma todos los factores cualitativos mencionados líneas arriba (si hay demanda y es una “buena zona”, se alquilará rápido). 

La rentabilidad nos la da el precio que se puede cobrar por alquiler vs. el precio de venta.  Mientras más se cobre en promedio con relación al precio de venta promedio, mayor será la rentabilidad. 

Rentabilidad y rotación esperada por barrios.

Saber cómo de rápido se puede alquilar un piso es importante y, sin pretender que sea una lista exhaustiva, queremos compartir con vosotros información acerca de algunas de las zonas preferidas por inversores en el municipio de Valencia, ciudad con alguna de las rentabilidades más altas de España. 

Zonas universitarias.

Las zonas de estudiantes suelen tener alta rotación, son pisos que se alquilan bien y muy rápidamente. Algunos de los barrios preferidos por los jóvenes universitarios para vivir son, por ejemplo: 

L’illa Perduda, Ciutat Jardí, L’Amistat, San José y La Carrasca, en el distrito de Algirós, con una rentabilidad promedio superior al 6%. 

Benimaclet y Camí de Vera en el distrito de Benimaclet, con una rentabilidad promedio superior al 7%. 

Exposició, Mestalla, Jaume Roig y Ciutat Universitaria en el distito de Plá del Real, por encima del 5% bruto. 

Malilla y En Corts, en el distrito de Quatre Carreres, rondando el 7% 

Zonas con perfil más adulto y mayor poder adquisitivo.

Debemos mencionar también otros barrios muy demandados, pero cuyo público objetivo son jóvenes un tanto mayores y con un mayor poder adquisitivo.  En estos barrios el precio de la vivienda es un poco mayor, pero encontraremos también alta rotación y rentabilidad.  Nos referimos, por ejemplo, a Russafa, en el distrito de L’Eixample, o El Carme, en Ciutat Vella, ambos famosos por su vida nocturna, terrazas y, en el caso de El Carme, oferta cultural.  En ambos casos, la rentabilidad promedio está por encima del 5%. 

El Cabanyal – El Canyamelar, en el distrito de Poblats Maritims, Valencia, fue en el año 2019, de acuerdo a Fotocasa, el barrio más rentable para comprar para alquiler de largo plazo en toda España, con una rentabilidad media de 8,2%.  Se trata de una zona cercana al puerto de Valencia.  Su ambiente joven y buen acceso a las zonas de universidades lo hacen un lugar muy deseado por los jóvenes para alquilar. 

Zonas económicas.

Dentro del municipio de Valencia las propiedades más baratas para invertir y con una alta rotación en alquiler las encontramos en el distrito de Rascanya (barrios de Torrefiel y Els Orriols). Son barrios que, a día de hoy, tienen una gran población inmigrante, y la rentabilidad promedio que podemos encontrar es cercana al 8%. 

En estas zonas y en otras se pueden encontrar también propiedades que ofrecen por encima del 10% de rentabilidad bruta, incluso después de hacerles alguna reforma.  También tenemos zonas muy buscadas y con excelentes precios y altas rentabilidades dentro de la zona de influencia de Valencia, conectadas por metro o con buenas conexiones por carretera. 

En cualquiera de estas zonas es difícil asegurarse una buena oportunidad.  Los inversores experimentados están al acecho y lo saben.  En Seven Percent te queremos ayudar a que tú encuentres tu mejor oportunidad de inversión en segundos. 

¿Te animas?  Accede ya a nuestro buscador de oportunidades. 

¿Invertir en inmuebles ahora o esperar?

El 2020 está siendo un año difícil para la economía mundial y, por supuesto, muy malo para la economía Española. Muchas personas ya han perdido su trabajo y otras tantas han sido afectadas por los ERTES, a la espera de un predecible final en las listas del paro. 

Se especula que esta situación, que desde luego está haciendo crecer la preferencia por la vivienda en alquiler, hará caer aún de manera importante el valor de la compraventa de viviendas, cuyo descenso se inició desde el inicio de la pandemia.

Nos encontramos entonces ante un grupo importante de inversores, personas con ahorros y que mantienen su poder adquisitivo a pesar de esta situación, que están esperando a que los precios caigan aún más, antes de invertir, para intentar asegurarse “el mejor precio posible”.  

En este post analizaremos si vale la pena esperar y cuáles son las posibles consecuencias de esta decisión.

La caída de los precios en la compra venta de inmuebles.

La gran pregunta que todos se hacen es ¿en qué momento tocan fondo los precios de la vivienda?  Y la respuesta es: no se sabe.  

Si analizamos el comportamiento del precio de la vivienda en el pasado, no hay un momento exacto y preciso en el que el precio cae. Son períodos oscilantes en los que incluso hay leves subidas y de repente, toca fondo y empieza a subir de nuevo.

La regla que siempre se cumple es que, tarde o temprano, la vivienda recupera su valor.  Y quizás sea ese el mensaje más importante.

¿Dónde está el riesgo real de la inversión?

En un análisis reciente de REMAX, no se prevé una caída de los precios superior al 10%, estando situada más cerca del 5% las viviendas situadas en zonas urbanas o chalets. Por otro lado, el precio ya tiene descuentos importantes con respecto a lo que era antes de la aparición del COVID-19.

No olvidemos como hemos citado anteriormente, que prever el momento exacto en que el valor de la vivienda pueda tocar fondo, es prácticamente imposible, pero todo buen inversor también sabe que el valor de la vivienda siempre se recupera. 

El riesgo de pérdida real lo tienen aquellas personas que se dediquen a hacer inversiones inmobiliarias de corto plazo, como el llamado fix & flip (o compra-reforma-vende).  En este tipo de transacciones sí podría el inversor verse en un escenario en el que su inversión pierde valor mientras realiza las reformas y no está en posición de realizar una venta favorable al terminar el proceso.

Comprar para alquilar. Un ejemplo gráfico.

Sin embargo, si lo que realizamos son inversiones de largo plazo, en las que nuestro patrimonio está generando flujos de efectivo mientras los precios fluctúan, una buena compra es una buena compra.

Vamos a graficar un poco este escenario: Veamos un ejemplo 

Año 0 (ahora): Adquirimos una propiedad, cuyo valor de mercado es de 100.000 €, por 90.000 € y la ponemos a alquilar a 650 € mensuales, obteniendo una rentabilidad bruta del 8,7% y un flujo de efectivo neto de 570 € mensuales (ya hemos generado 6.840 € en un año).

Año 1: Asumimos que esa propiedad hubiese perdido 10% del valor.  Podríamos decir que hemos “perdido” 9,000 € (calculamos sobre el precio negociado).  Descontando el flujo generado, de 6.840 €, hemos “perdido” 2.160 €.

Debemos matizar también que la caída futura del precio es una suposición y que, en cualquier caso, estamos adquiriendo una propiedad en la cual dicha caída ya está incorporada.  Eventualmente, además, la propiedad recuperará su valor y, mientras tanto, hemos generado ingresos pasivos. Mostramos a continuación un par de gráficos, en los que comparamos la evolución del precio de compraventa de la vivienda en España desde el año 2006 con la evolución del precio del alquiler en el mismo período.  Como se observa, el precio de compraventa sufre una caída más o menos pronunciada a partir de la crisis de 2008, tocando fondo alrededor de 2014 y manteniéndose o incluso subiendo moderadamente desde entonces.  Este escenario por supuesto varía mucho de una ciudad a otra.  Mientras tanto, el precio de alquiler se mantuvo durante los primeros años de la crisis para después subir, mantenerse otra vez, y subir otra vez, con una pendiente muy pronunciada.

Fuente: Idealista. Evolución del precio de la compraventa.
Fuente: Idealista. Evolución del precio del alquiler.

El coste de oportunidad

Para nosotros, éste es el punto más importante.  Las buenas oportunidades aparecen y se las llevan rápidamente quienes son conscientes de todo esto que estamos explicando.

Si a los números que ya hemos hecho le agregamos la rentabilidad que no estamos obteniendo, entenderemos el escenario completo.  

Volvamos al ejemplo anterior.  Decíamos haber “perdido” 2.160 € en el primer año.  La realidad es que, guardando en el banco a plazo fijo los 90.000 € que no invertimos (digamos a 1,4%) habríamos obtenido 1.260 € de beneficio, contra los 6.840 € de ganancia al realizar la inversión.  En realidad, en ese año hemos perdido entonces (o dejado de percibir) 5.580 € vs. un teórico ahorro de 9.000 € al que, incluso asumiendo que sucediese, en 2 años le habremos dado la vuelta.

Mientras tanto, otros inversores están ya construyendo su patrimonio y disfrutando de los ingresos pasivos.

Recomendación final

Insistimos en que una buena compra es fundamental:

– Busca adecuadamente.

– Asesórate con respecto a las zonas de mayor movimiento. 

– Programa rápidamente tu visita.

– Negocia el mejor precio posible. 

En estos momentos los propietarios están muy dispuestos a negociar. 

Empieza a obtener tu libertad financiera ahora mismo.

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